登記機關就土地登記之申請，依法審查後登載於登記簿上而發生不動產物權變動之效果，其性質為：

形成處分指行政處分直接創設、變更或消滅法律關係。土地登記一經登載，即發生物權移轉、設定、變更或消滅之效果，正是典型形成處分。