普考-戶政國籍與戶政法規概要（包括國籍法、戶籍法、姓名條例及涉外民事法律適用法）112 年第 23 題單選題
我國人甲向日本人乙購買一間位於韓國首爾之A套房，買賣契約準據法為新加坡法，關於A套房何時移轉為甲所有之問題，我國法院應如何適用法律？
A適用中華民國法
B適用新加坡法
C適用日本法
D適用韓國法正確答案
D正確答案
物權依標的物所在地法，A套房在首爾，故適用韓國法。
為什麼答案是 D
依涉外民事法律適用法第38條，物權依物之所在地法。A套房位於韓國首爾，所有權何時移轉屬物權問題，應適用韓國法。
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完整詳解
Pro · 無限重點 物權依標的物所在地法，A套房在首爾，故適用韓國法。
看到「不動產物權變動」直接鎖定「物之所在地法」，不要被契約準據法混淆。
逐選項分析
A✕
甲雖為我國人，但物權爭點與當事人國籍無關，不適用中華民國法。
B✕ 陷阱
新加坡法是「買賣契約」的準據法，只管債權關係（何時付款、違約責任等），不管物權何時移轉。這是最典型陷阱！
C✕
乙為日本人，但出賣人國籍與物權準據法無關，不適用日本法。
D✓ 正確
依涉外民事法律適用法第38條，物權依物之所在地法。A套房位於韓國首爾，所有權何時移轉屬物權問題，應適用韓國法。
本題四國連結因素分析
| 國家 | 連結點 | 適用範圍 | 本題是否適用 |
|---|
| 中華民國 | 買方國籍 | 無 | ✗ |
| 日本 | 賣方國籍 | 無 | ✗ |
| 新加坡 | 契約合意準據法 | 買賣債權關係 | ✗（非物權） |
| 韓國 | 物之所在地 | 物權變動 | ✓ |
題目故意給一堆準據法資訊（新加坡法）混淆考生。關鍵在區分「債權行為」與「物權變動」：契約準據法當事人可合意選擇，但物權一律依物之所在地法（lex rei sitae），這是涉外民事法律適用法的鐵則。
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