下列何者不屬於國際會計準則第 40 號的投資性不動產？
A空置且將以一項或多項營業租賃出租之建築物
B正在建造或開發，以供未來作為投資性不動產使用之不動產
C以融資租賃出租予另一企業之不動產正確答案
D為獲取長期資本增值，而非供正常營業過程中短期內出售所持有之土地
答案與詳解
C
正確答案
投資性不動產須以「營業租賃」出租賺租金或資本增值；融資租賃已實質移轉風險報酬，屬於出售處理。
為什麼答案是 C
融資租賃已實質移轉幾乎全部風險與報酬，出租方應作為「處分」並認列應收租賃款，不動產已不在出租方資產負債表，自然不是投資性不動產。
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完整詳解
Pro · 無限重點 投資性不動產須以「營業租賃」出租賺租金或資本增值；融資租賃已實質移轉風險報酬，屬於出售處理。
秒殺技巧
看到「融資租賃出租」直接刪除→等於賣掉，不是投資性不動產。逐選項分析
A✕
空置但打算以營業租賃出租的建築物，符合 IAS 40 定義——持有目的是賺取租金，屬投資性不動產。
B✕ 陷阱
IAS 40 於 2009 年修訂後，「在建或開發中擬作投資性不動產」也納入範圍，不再歸於不動產廠房設備。易誤認為在建工程。
C✓ 正確
融資租賃已實質移轉幾乎全部風險與報酬，出租方應作為「處分」並認列應收租賃款，不動產已不在出租方資產負債表，自然不是投資性不動產。
D✕
為長期資本增值而非短期出售而持有的土地，是 IAS 40 最典型的投資性不動產範例。
IAS 40 投資性不動產範圍
| 情境 | 是否為投資性不動產 | 理由 |
|---|---|---|
| 營業租賃出租之建築物 | 是 | 賺取租金 |
| 為資本增值持有之土地 | 是 | 長期增值 |
| 在建中擬作投資性不動產 | 是 | 2009修訂納入 |
| 融資租賃出租之不動產 | 否 | 視同處分 |
| 自用不動產 | 否 | 屬 IAS 16 |
| 待出售存貨性不動產 | 否 | 屬 IAS 2 |
陷阱提醒
C 選項用「出租」兩字誤導，以為只要是出租就算投資性不動產。關鍵在於租賃類型——融資租賃對出租方而言是「賣斷」，不動產已不是出租方的資產，根本談不上是否為投資性不動產。