公務人員升官等公務薦任-會計中級會計學104 年第 10 題單選題
下列敘述之組合，何者均屬於投資性不動產？
①為第三方建造或開發之不動產
②目前尚未決定未來用途所持有之土地
③供員工使用之不動產
④以融資租賃出租予另一企業之不動產
⑤空置且將以一項或多項營業租賃出租之建築物
⑥企業於融資租賃下所持有，並以一項或多項營業租賃出租之建築物
B正確答案
投資性不動產＝為賺租金或增值而持有；自用、代客建造、融資租賃出租皆非。
為什麼答案是 B
②未決定用途土地推定為資本增值目的、⑤空置待營業租賃出租、⑥融資租賃取得再以營業租賃出租，三者皆為賺取租金或增值，符合 IAS 40 定義。
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完整詳解
Pro · 無限重點 投資性不動產＝為賺租金或增值而持有；自用、代客建造、融資租賃出租皆非。
刪除法：①代客建造(存貨/服務)、③自用(PPE)、④融資租賃出租(視同出售)→ 排除含①③④者，剩②⑤⑥。
逐選項分析
A✕ 陷阱
①為第三方建造屬受託服務或存貨，不是投資性不動產；④融資租賃出租視同出售已除列，皆不符。
B✓ 正確
②未決定用途土地推定為資本增值目的、⑤空置待營業租賃出租、⑥融資租賃取得再以營業租賃出租，三者皆為賺取租金或增值，符合 IAS 40 定義。
C✕
③供員工使用屬自用不動產(PPE, IAS 16)；④融資租賃出租屬出租人已除列資產，皆非投資性不動產。
D✕ 陷阱
⑤⑥正確但④錯誤：以融資租賃出租給他人，出租人應除列該不動產並認列應收租賃款，不再是投資性不動產。
不動產分類速查 (IAS 40)
| 情境 | 分類 | 適用準則 | 備註 |
|---|
| 賺租金/增值而持有 | 投資性不動產 | IAS 40 | 本題②⑤⑥ |
| 自用(營運、員工) | 不動產廠房設備 | IAS 16 | ③ |
| 正常營業出售 | 存貨 | IAS 2 | 建商待售屋 |
| 代第三方建造 | 服務/存貨 | IAS 11/15 | ① |
| 融資租賃出租他人 | 除列(應收租賃款) | IFRS 16 | ④，出租人角度 |
| 融資租賃承租再營業出租 | 投資性不動產 | IAS 40 | ⑥ |
④⑥都講『融資租賃』最易混淆！關鍵在企業角色：④是『出租人』用融資租賃租出去→要除列；⑥是『承租人』先融資租進來再用營業租賃租出去→列投資性不動產。看清楚誰是主體是秒解關鍵。 
