專技普考-不動產經紀人不動產經紀相關法規概要111 年第 18 題單選題
公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。依公寓大廈管理條例之規定，其為特定情形者，並不得為約定專用部分。下列情形非屬前述之特定情形？
A公寓大廈本身所占之地面
B公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造
C其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之專用部分正確答案
D連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄
C正確答案
公寓大廈管理條例第7條明定五款「絕對不得約定專用」的共用部分，選項C將法條中的「共用部分」竄改為「專用部分」，為經典的名詞偷換陷阱題。
為什麼答案是 C
依公寓大廈管理條例第7條第5款，應為不可或缺之「共用部分」。選項故意將「共用部分」竄改為「專用部分」，非屬法條規定之情形，為本題應選的錯誤敘述。
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完整詳解
Pro · 無限重點 公寓大廈管理條例第7條明定五款「絕對不得約定專用」的共用部分，選項C將法條中的「共用部分」竄改為「專用部分」，為經典的名詞偷換陷阱題。
看到「不得為約定專用」，秒想「本來就是共用的東西不能被私人佔用」。選項C寫「不可或缺之『專用部分』」邏輯矛盾，既然已經是專用，何來約定專用之問題？
逐選項分析
A✕
依公寓大廈管理條例第7條第1款，公寓大廈本身所占之地面屬於絕對不得約定專用之共用部分，敘述正確，故不選。
B✕
依公寓大廈管理條例第7條第3款，基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造攸關整體建物安全，絕對不得約定專用，敘述正確，故不選。
C✓ 正確
依公寓大廈管理條例第7條第5款，應為不可或缺之「共用部分」。選項故意將「共用部分」竄改為「專用部分」，非屬法條規定之情形，為本題應選的錯誤敘述。
D✕
依公寓大廈管理條例第7條第2款，連通走廊、樓梯、門廳及防火巷弄等涉及逃生避難之空間，絕對不得約定專用，敘述正確，故不選。
公寓大廈管理條例第7條：絕對不得約定專用之共用部分
| 類別 | 法條款次 | 具體內容 | 核心考量 |
|---|
| 基地 | 第1款 | 公寓大廈本身所占之地面 | 建物立足之根本 |
| 通行與避難 | 第2款 | 連通數個專有部分之走廊/樓梯/門廳/防火巷弄 | 逃生與公共通行安全 |
| 結構安全 | 第3款 | 基礎/主要樑柱/承重牆壁/樓地板/屋頂構造 | 維持建物整體結構穩固 |
| 違法使用 | 第4款 | 約定專用有違法令使用限制之規定者 | 遵守建築及土地使用管制 |
| 不可或缺 | 第5款 | 其他有固定使用方法且生活利用上不可或缺之「共用部分」 | 保障全體住戶基本生活需求 |
公寓大廈管理條例第7條規定五類「絕對禁止約定專用」的共用部分,核心判斷點是「涉及結構安全、逃生避難、消防救災」的空間必須維持共用狀態。考選部常在法條關鍵詞動手腳,例如將「不可或缺之共用部分」改成「專用部分」,測試考生是否真正理解「結構安全相關設施不能被特定住戶獨占使用」的立法原則。實務上區分技巧:凡涉及全體住戶生命財產安全者(如樓梯間、機電設備空間、防火避難設施),一律不得約定專用,即使規約另有約定也無效。 
