專技普考-不動產經紀人土地法與土地相關稅法概要108 年第 5 題單選題
下列有關基地房屋之優先購買權敘述，何者正確？
A基地出賣時，抵押權人有依同樣條件優先購買之權
B房屋出賣時，抵押權人有依同樣條件優先購買之權
C優先購買權人，於接到出賣通知後一個月內不表示者，其優先權視為放棄
D出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人正確答案
D正確答案
土地法第104條明定基地與房屋出賣的優先購買權，具備「物權效力」，未通知權利人而與第三人訂約者，不得對抗優先購買權人。
為什麼答案是 D
土地法第104條賦予此優先購買權「物權效力」，出賣人若未通知優先購買權人而逕與第三人訂約，該契約不得對抗優先購買權人。
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完整詳解
Pro · 無限重點 土地法第104條明定基地與房屋出賣的優先購買權，具備「物權效力」，未通知權利人而與第三人訂約者，不得對抗優先購買權人。
秒殺關鍵：優先購買權人沒有「抵押權人」，期限是「10天」不是一個月，效力是「不得對抗（物權效力）」。
逐選項分析
A✕ 陷阱
基地出賣時，有優先購買權者為「地上權人、典權人或承租人」，抵押權人為擔保物權人，志在拍賣取償，並無優先購買權。
B✕
房屋出賣時，有優先購買權者為「基地所有權人」，同樣不包含抵押權人。
C✕ 陷阱
依土地法第104條第2項規定，優先購買權人於接到出賣通知後「十日內」不表示者，其優先權視為放棄，而非一個月。
D✓ 正確
土地法第104條賦予此優先購買權「物權效力」，出賣人若未通知優先購買權人而逕與第三人訂約，該契約不得對抗優先購買權人。
土地法重要優先購買權比較
| 比較項目 | 土地法第104條 (基地房屋) | 土地法第34條之1 (共有土地) |
|---|
| 適用客體 | 基地與其上房屋 | 共有土地或建築改良物 |
| 權利人 | 地上權人、典權人、承租人、基地所有權人 | 他共有人 |
| 表示期限 | 接到通知後 10 日內 | 接到通知後 15 日內 |
| 法律效力 | 物權效力 (不得對抗優先購買權人) | 債權效力 (僅能請求損害賠償) |
基地與房屋出賣時的優先購買權，最關鍵在於「物權效力」這四個字——未通知權利人就賣掉，買賣契約對優先購買權人無效。這跟一般債權性質的優先購買權完全不同。考選部最常設計的陷阱是把「抵押權人」混進選項，但抵押權只是為了拍賣受償，根本沒有優先購買的權利。另一個必考點是行使期限：土地法第104條是收到通知後「10日內」表示，別跟共有人優先購買權的「15日」搞混。判斷重點：有使用關係的才有優先購買權（基地vs房屋），單純債權人一律沒有。 
