網路申請土地登記，涉及權利義務變動者由地政士代理申請登記；地政機關依其申請所為之登記，其法律性質為何？

地政機關就具體土地權利事項，單方作成發生公法上法律效果之決定，對外發生物權得喪變更效力，符合行政程序法第92條行政處分要件。