專技普考-不動產經紀人不動產經紀相關法規概要105 年第 37 題單選題
區分所有權人違反公寓大廈管理條例第22條，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後3個月內不自行完成者，經管理委員會聲請法院拍賣之所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序的敘述，下列何者正確？
A優先於普通抵押權
B與第一順位抵押權同正確答案
C與普通抵押權同
D與一般債權同
B正確答案
公寓大廈管理條例第 22 條強制出讓後，積欠管理費受償順序「與第一順位抵押權同」。
為什麼答案是 B
公寓大廈管理條例第 22 條第 3 項明定：拍賣所得於積欠應分擔費用，其受償順序與第一順位抵押權同，為正解。
載入中…
完整詳解
Pro · 無限重點 公寓大廈管理條例第 22 條強制出讓後，積欠管理費受償順序「與第一順位抵押權同」。
記口訣：「管理費拍賣，等同一順抵」──強制力最強，直接比肩第一順位抵押權。
逐選項分析
A✕
法條並未規定優先於普通抵押權，而是「與第一順位抵押權同」，優先性不及第一順位但也不超越。
B✓ 正確
公寓大廈管理條例第 22 條第 3 項明定：拍賣所得於積欠應分擔費用，其受償順序與第一順位抵押權同，為正解。
C✕ 陷阱
陷阱選項！法條寫「第一順位」抵押權而非一般「普通抵押權」，兩者不同，考生易混淆。
D✕
若僅與一般債權同，則管理費幾乎收不回來，立法目的就落空。法律特別賦予其等同第一順位抵押權之地位。
公寓大廈管理條例第 22 條強制出讓要件
| 階段 | 要件 | 主體 | 效果 |
|---|
| 第一步 | 違反第 22 條情形（積欠費用達總額、違規使用等） | 管委會 | 經區權會決議 |
| 第二步 | 訴請法院命出讓區分所有權及基地應有部分 | 管委會 | 法院判決 |
| 第三步 | 判決確定後 3 個月內未自行完成 | 區分所有權人 | 管委會得聲請拍賣 |
| 第四步 | 拍賣所得分配 | 法院 | 積欠費用受償順序＝第一順位抵押權 |
選項 C「普通抵押權」與正解「第一順位抵押權」僅差幾字，最容易被誤選。法條特別用「第一順位」是強調其最優先地位，若只寫「普通抵押權」會包含後順位，保護程度不夠。務必記住「第一順位」四字。 
