專技普考-不動產經紀人不動產經紀相關法規概要105 年第 35 題單選題
依公寓大廈管理條例規定，公寓大廈住戶對於非屬專有部分之利用情形，下列敘述何者正確？
A住戶得經管理委員會主委同意，於外牆面設置廣告看板
B有12歲以下兒童之住戶，如未依規約或未經區分所有權人會議決議之同意，不得擅自於外牆開口部或陽臺設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施
C有12歲以下兒童之住戶，得於外牆開口部或陽臺設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施，無庸經規約或區分所有權人會議決議同意，但設置理由消失者，住戶應予改善或回復原狀正確答案
D住戶得經頂樓住戶之許可，於樓頂平台加蓋廟宇神壇
C正確答案
公寓大廈外牆、頂樓平台屬共用部分，不能隨意使用；但為兒童安全設置防墜設施是例外，免經決議。
為什麼答案是 C
完全符合公寓大廈管理條例第8條規定：有12歲以下兒童之住戶，得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施，免經決議；但設置原因消失（如兒童長大）後應回復原狀。
載入中…
完整詳解
Pro · 無限重點 公寓大廈外牆、頂樓平台屬共用部分，不能隨意使用；但為兒童安全設置防墜設施是例外，免經決議。
看到「12歲以下兒童防墜設施」→ 免經決議，但原因消失要復原，直接選C。
逐選項分析
A✕ 陷阱
外牆屬共用部分，設置廣告看板須經規約或區分所有權人會議決議，不是主委說了算。主委無權單獨同意住戶使用共用部分。
B✕ 陷阱
與C相反。公寓大廈管理條例為保護兒童安全，明定防墜設施是法定例外，不需規約或區分所有權人會議同意，B把例外當原則，方向相反。
C✓ 正確
完全符合公寓大廈管理條例第8條規定：有12歲以下兒童之住戶，得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施，免經決議；但設置原因消失（如兒童長大）後應回復原狀。
D✕
樓頂平台屬全體區分所有權人共用部分，非頂樓住戶專屬，頂樓住戶無權單獨許可他人加蓋，且加蓋廟宇神壇屬違建，明顯違反條例。
公寓大廈共用部分使用規則
| 使用項目 | 同意層級 | 限制 | 依據 |
|---|
| 外牆廣告看板 | 規約或區權人會議 | 不得妨礙結構安全 | 第8條 |
| 兒童防墜設施 | 免經同意（法定例外） | 不妨礙逃生、不突出外牆；原因消失應回復 | 第8條 |
| 頂樓加蓋 | 原則禁止 | 屬違建 | 第8、9條 |
| 招牌、鐵鋁窗 | 規約或區權人會議 | 不得違反法令 | 第8條 |
公寓大廈管理條例把外牆、頂樓平台都列為共用部分,原則上誰都不能自己加裝東西。但立法者特別為12歲以下兒童的防墜設施開了例外:住戶可以直接裝,不用經區分所有權人會議同意。這條例外規定很常被拿來出陷阱,考點就在「誰能決定」──一般改建要開會決議,但防墜設施是法定豁免,連管委會都不能擋。實務上最常搞混的是以為「頂樓住戶對頂樓有特別使用權」,其實頂樓仍是全體共有,只是防墜這件事因保護兒童而不受限制。記住判斷順序:先看是不是共用部分,再看有沒有法定例外。 
