專技普考-不動產經紀人不動產經紀相關法規概要114 年第 15 題單選題
依公寓大廈管理條例之規定，關於共用部分之敘述，何者錯誤？
A各區分所有權人對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權利，按其共有之應有部分比例，不得另行約定之正確答案
B住戶對共用部分之使用方法，可以另外約定調整之
C共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之
D專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔
A正確答案
公寓大廈共用部分的使用收益權利，原則上按應有部分比例，但法律明文允許「另有約定者從其約定」（如常見的約定專用停車位），選項 A 稱不得約定為錯誤。
為什麼答案是 A
依《公寓大廈管理條例》第9條第1項規定，各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。「但另有約定者從其約定。」因此是可以另行約定的，本選項敘述錯誤，為本題正解。
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完整詳解
Pro · 無限重點 公寓大廈共用部分的使用收益權利，原則上按應有部分比例，但法律明文允許「另有約定者從其約定」（如常見的約定專用停車位），選項 A 稱不得約定為錯誤。
看到「不得另行約定」直接抓錯！實務上常見的「約定專用」（如一樓空地、頂樓、停車位）就是另行約定的最佳例子。
逐選項分析
A✓ 正確
依《公寓大廈管理條例》第9條第1項規定，各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。「但另有約定者從其約定。」因此是可以另行約定的，本選項敘述錯誤，為本題正解。
B✕
依《公寓大廈管理條例》第9條第2項規定，住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。「但另有約定者從其約定。」故住戶確實可以透過規約或約定調整使用方法，敘述正確。
C✕
依《公寓大廈管理條例》第11條第1項規定，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。此為保護全體住戶權益的強制規定，敘述正確。
D✕
依《公寓大廈管理條例》第4條第2項規定，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。此即民法上的「處分一體性」原則，敘述正確。
公寓大廈共用部分核心規範
| 規範項目 | 原則 | 例外 / 但書 | 相關法條 |
|---|
| 使用收益權 | 按共有之應有部分比例 | 另有約定者從其約定 (如約定專用) | 第9條第1項 |
| 使用方法 | 依設置目的及通常使用方法 | 另有約定者從其約定 | 第9條第2項 |
| 重大修繕/拆除 | 須經區分所有權人會議決議 | 無 (強制規定) | 第11條第1項 |
| 處分一體性 | 專有部分與共用部分/基地不得分離移轉 | 無 (強制規定) | 第4條第2項 |
法規考題常利用「不得」、「絕對」、「一律」等強烈字眼製造陷阱。公寓大廈管理條例為尊重私法自治，對於共用部分的使用收益與方法，多設有「但另有約定者從其約定」的彈性空間，遇到絕對化用語需特別警覺。 
