普考-財稅行政民法概要112 年第 15 題單選題
甲在其所有之A地興建B屋，並將B屋出租於乙，租期10年，並經公證在案。嗣後甲為擔保丙之新臺幣1000萬元債權，將A地設定普通抵押權於丙。甲屆期無法清償債務。下列敘述，何者正確？
A抵押權人丙得聲請法院拍賣A地，就其賣得價金受清償正確答案
B丙於必要時，得於強制執行程序中，聲請法院將A地及B屋併付拍賣
C法院應將A地及B屋併付拍賣，以避免土地與房屋各異其所有人之情形
D若由丁拍得A地，於房屋租賃存續期間內，丁仍得依所有物返還請求權請求乙返還B屋
A正確答案
抵押權人僅就抵押物（A地）拍賣受償；B屋非抵押物，須符合民法877條要件才能併付拍賣。
為什麼答案是 A
抵押權人於債務人不履行債務時，得聲請法院拍賣抵押物，就其賣得價金優先受清償，這是抵押權的核心效力（民法873條）。A地是抵押標的，當然可拍賣。
載入中…
完整詳解
Pro · 無限重點 抵押權人僅就抵押物（A地）拍賣受償；B屋非抵押物，須符合民法877條要件才能併付拍賣。
A地設定抵押→只拍A地。B屋要併付拍賣需「抵押權設定後才興建」，本題B屋設定前就存在，不符合。
逐選項分析
A✓ 正確
抵押權人於債務人不履行債務時，得聲請法院拍賣抵押物，就其賣得價金優先受清償，這是抵押權的核心效力（民法873條）。A地是抵押標的，當然可拍賣。
B✕ 陷阱
民法877條併付拍賣的要件是：土地設定抵押權「後」，抵押人於該土地上營造建築物。本題B屋在設定抵押權「前」就已存在，不符合併付拍賣要件，丙不得聲請併付拍賣。
C✕
法院並無「應」併付拍賣的義務，且本題不符合877條要件。土地房屋異其所有人時，可透過法定地上權（民法838-1條類推）或推定租賃關係（425-1條）解決，非以併付拍賣為唯一手段。
D✕ 陷阱
拍定的是A地非B屋，B屋所有權仍屬甲，丁無從對B屋主張所有物返還。且乙與甲間有經公證的10年租約，依民法425條買賣不破租賃，縱使B屋易主，租約仍存續，乙得繼續使用。
民法877條併付拍賣要件對照
| 要件 | 本題情形 | 是否符合 |
|---|
| 土地設定抵押權 | A地設定抵押給丙 | ✓ |
| 抵押權設定「後」興建建築物 | B屋在設定前已存在 | ✗ |
| 同一抵押人所建 | 甲所建 | ✓ |
| 結論 | 不符合877條 | 不得併付拍賣 |
最大陷阱是877條併付拍賣的「時間順序」：必須是「先抵押、後建屋」才能併付拍賣。本題是「先建屋、後抵押」，反過來了！考生若沒注意時序，容易誤選B或C。 
