專技普考-不動產經紀人民法概要111 年第 18 題單選題
甲將其 A 地設定地上權予乙，乙於 A 土地上興建 B 屋一棟。其後甲為貸款擔保而將其 A 地設定抵押權予丙，乙亦因其貸款擔保而將 B 屋設定抵押權予丁。下列敘述何者正確？
A若丁實行抵押權拍賣 B 屋時，A 地所有權應併付拍賣之
B若丁實行抵押權拍賣 B 屋時，地上權應併付拍賣之正確答案
C若丙實行抵押權拍賣 A 地所有權時，B 屋應併付拍賣之
D若丙實行抵押權拍賣 A 地所有權時，地上權應併付拍賣之
B正確答案
建築物與其基地使用權（地上權）具不可分性，拍賣房屋時地上權應併付拍賣；而土地抵押權設定前已存在的房屋，拍賣土地時不得併付拍賣。
為什麼答案是 B
依民法第838條第3項規定，地上權與其建築物不得分離而為讓與。為維持房屋之合法使用權源，丁拍賣B屋時，地上權應併付拍賣。
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完整詳解
Pro · 無限重點 建築物與其基地使用權（地上權）具不可分性，拍賣房屋時地上權應併付拍賣；而土地抵押權設定前已存在的房屋，拍賣土地時不得併付拍賣。
房屋與地上權同屬乙，處分時不可分離，故拍賣B屋必併拍地上權。A地抵押權設定前已有房屋，故拍賣A地不能併拍房屋。
逐選項分析
A✕ 陷阱
丁拍賣B屋時，A地所有權屬於甲，甲並非債務人或抵押人，且法律並無規定得將第三人之土地所有權併付拍賣，故不得併付拍賣A地。
B✓ 正確
依民法第838條第3項規定，地上權與其建築物不得分離而為讓與。為維持房屋之合法使用權源，丁拍賣B屋時，地上權應併付拍賣。
C✕ 陷阱
依民法第877條規定，土地設定抵押權「後」於其上營造建築物者，始得併付拍賣。本題B屋於A地設定抵押權「前」已存在，故不得併付拍賣。
D✕
地上權於A地設定抵押權「前」即已合法存在，丙實行抵押權拍賣A地時，地上權不受影響（買受人承受有地上權負擔之土地），不得併付拍賣。
抵押權實行與併付拍賣對照表
| 拍賣發動者 | 拍賣標的 | 是否併付拍賣 | 核心理由 |
|---|
| 丁 (B屋抵押權人) | B屋 + 地上權 | 是，地上權應併付拍賣 | 建築物與地上權不得分離讓與(民法§838Ⅲ) |
| 丁 (B屋抵押權人) | B屋 + A地所有權 | 否，A地不併付拍賣 | A地屬第三人甲所有，無併付拍賣規定 |
| 丙 (A地抵押權人) | A地 + B屋 | 否，B屋不併付拍賣 | B屋於抵押權設定前已存在，不適用民法§877 |
| 丙 (A地抵押權人) | A地 + 地上權 | 否，地上權不併付拍賣 | 地上權於抵押權設定前已存在，不受抵押權實行影響 |
考生常將「土地抵押權設定後建屋的併付拍賣(民法§877)」與「房屋與地上權不可分性(民法§838)」混淆。本題關鍵在於時間先後順序：先有地上權與建屋，後有土地抵押權，因此土地拍賣不能併拍房屋；但房屋拍賣時，因房屋不能沒有基地使用權，必須併拍地上權。 
