原住民族考試三等考試-財稅行政類科民法113 年第 17 題單選題
甲向乙承租獨立基地蓋房屋,關於基地與房屋,下列敘述,何者正確?
A房屋為土地之部分
B房屋為獨立之不動產正確答案
C乙出賣土地,效力及於房屋
D甲出賣房屋,效力及於土地
B正確答案
房屋與土地在民法上各為獨立不動產,所有權分別判斷,不因基地租賃而合一。
為什麼答案是 B
正確。依民法第66條第1項,不動產指土地及其定著物,房屋為定著物,屬獨立不動產,可單獨成為所有權及交易標的。甲蓋的房屋即為獨立不動產。
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完整詳解
Pro · 無限重點 房屋與土地在民法上各為獨立不動產,所有權分別判斷,不因基地租賃而合一。
口訣:台灣採『房地分離主義』,房屋自始為獨立不動產,與土地分別登記、分別處分。
逐選項分析
A✕ 陷阱
錯誤。房屋非土地之成分,我國民法採房地分離主義,房屋自成一獨立不動產,與基地所有權分別存在。此與德國法『房屋為土地成分』不同,易混淆。
B✓ 正確
正確。依民法第66條第1項,不動產指土地及其定著物,房屋為定著物,屬獨立不動產,可單獨成為所有權及交易標的。甲蓋的房屋即為獨立不動產。
C✕
錯誤。房屋為獨立不動產且為甲所有,乙僅出賣自己的土地,處分效力不及於他人(甲)所有之房屋。否則即構成無權處分。
D✕
錯誤。土地為乙所有,甲僅有基地租賃權,出賣房屋當然不及於他人所有之土地。甲至多依民法第426條之1讓與租賃權予買受人。
房地關係比較
| 立法例 | 房屋性質 | 處分效力 | 我國採否 |
|---|
| 房地合一(德) | 土地之成分 | 賣土地及於房屋 | ❌ |
| 房地分離(台) | 獨立不動產 | 各自獨立處分 | ✅ |
考生易誤以為『房屋蓋在土地上就是土地的一部分』(受德國法思維影響)。我國民法採房地分離主義,房屋一旦具備獨立性(有屋頂牆壁、可供使用)即為獨立不動產,與基地所有權分別論斷,這是民法總則『物』章最核心考點。