專技高考-建築師營建法規與實務104 年第 73 題單選題
有關公寓大廈管理之敘述，下列何者正確？
A起造人於召開區分所有權人會議，成立管理委員會前，為公寓大廈之管理服務人
B公寓大廈之起造人或建築業者不得將共用部分讓售於特定人正確答案
C公寓大廈起造人或建築業者，非經領得使用執照，不得辦理銷售
D起造人就公寓大廈領得使用執照 3 年內，設置公共基金
B正確答案
依《公寓大廈管理條例》，起造人或建築業者不得將共用部分讓售於特定人。
為什麼答案是 B
依《公寓大廈管理條例》第58條第2項規定，起造人或建築業者不得將共用部分讓售於特定人。
載入中…
完整詳解
Pro · 無限重點 依《公寓大廈管理條例》，起造人或建築業者不得將共用部分讓售於特定人。
記住共用部分（如法定空地、防空避難設備）不可讓售給特定人，且預售屋銷售需取得「建造執照」而非「使用執照」。
逐選項分析
A✕ 陷阱
起造人於成立管理委員會前為公寓大廈之「管理負責人」，而非「管理服務人」。
B✓ 正確
依《公寓大廈管理條例》第58條第2項規定，起造人或建築業者不得將共用部分讓售於特定人。
C✕ 陷阱
依《公寓大廈管理條例》第58條第1項規定，非經領得「建造執照」不得辦理銷售，而非「使用執照」。
D✕
依《公寓大廈管理條例》第18條規定，起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列公共基金，而非3年內設置。
公寓大廈管理條例最核心的規定之一:共用部分(如樓梯間、屋頂平台、機電設備空間)屬於全體區分所有權人共有,建商絕對不能在銷售時把這些空間單獨賣給特定買家。判斷關鍵在於「共用」二字——凡是供公共使用的部分,就算建商是起造人也無權私自讓售。考生常誤以為建商在完工前對房屋有完整處分權,或把「不得讓售」跟「不得約定由特定人使用」搞混,前者是絕對禁止交易,後者是使用分配的限制,兩者法律效力完全不同。實務上違反這條會導致買賣契約無效,是保護全體住戶權益的強制規定。 
