甲在其所有之土地上建築房屋居住，後僅將房屋設定抵押權予乙，屆期因甲無法清償，房屋經法院拍賣由丙拍定取得。關於甲、丙間之法律關係，下列敘述何者錯誤？
A丙拍定取得房屋所有權時，推定丙與甲之間在房屋得使用期限內，就該土地有租賃關係存在
B丙取得之權利性質上屬於法定租賃權，故丙無須請求甲為地上權之登記
C若甲未來欲出賣該土地時，丙得主張其為基地承租人，依相同條件享有優先購買權
D此法定租賃權之期限，應準用民法第 449 條第 1 項之規定，最長不得超過 20 年正確答案
答案與詳解
D
正確答案
房屋與土地異主時，法律推定存在租賃關係以維持物之效用。此法定租賃權期限並非受限於20年，而是持續至房屋不堪使用為止，故D選項敘述錯誤。
為什麼答案是 D
法定租賃期限係「房屋得使用之期限」，不受民法第449條租賃最長20年之限制，故本項敘述錯誤，為本題答案。
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完整詳解
Pro · 無限重點 房屋與土地異主時，法律推定存在租賃關係以維持物之效用。此法定租賃權期限並非受限於20年，而是持續至房屋不堪使用為止，故D選項敘述錯誤。
秒殺技巧
看到「法定租賃」+「20年限制」直接選非。法定租賃是為了讓房子住到壞掉，不是只租20年。逐選項分析
A✕
依民法第425-1條第1項，房屋與土地異主時，推定在房屋得使用期限內有租賃關係，敘述正確。
B✕
此為法律直接規定之債權關係（租賃），非物權（地上權），無需登記即可對抗第三人，敘述正確。
C✕
既推定為租賃關係，承租人依土地法第104條或民法相關規定，於出租人出賣基地時享有優先購買權，敘述正確。
D✓ 正確
法定租賃期限係「房屋得使用之期限」，不受民法第449條租賃最長20年之限制，故本項敘述錯誤，為本題答案。
房屋與土地異主之法律效果比較
| 比較項目 | 法定租賃 (民法§425-1) | 法定地上權 (民法§876) |
|---|---|---|
| 發生原因 | 土地與房屋同屬一人，僅轉讓其一或設定抵押後拍賣 | 土地與房屋同屬一人，同時設定抵押後拍賣 |
| 權利性質 | 債權（租賃關係） | 物權（地上權） |
| 存續期間 | 房屋得使用之期限（無20年限制） | 原抵押權存續期間或約定期間 |
| 對價支付 | 需支付租金（協議或法院裁定） | 需支付地租（協議或法院裁定） |
陷阱提醒
考生易將「一般租賃契約」的最長20年限制（民法第449條），誤套用於「法定租賃關係」。法定租賃旨在解決房地分離之利用問題，其存續期間取決於房屋物理上之可使用狀態，而非固定年限。