專技普考-不動產經紀人不動產估價概要111 年第 20 題單選題
某高鐵站周圍地區的新建住宅大樓平均成交價格，由三年前每坪35萬元上漲到現今每坪接近50萬元，此現象可以不動產估價中那一原則加以解釋？
A正確答案
房價隨時間上漲反映市場動態變化，此為不動產估價的變動原則。
為什麼答案是 A
變動原則指不動產價格受社會、經濟、行政等因素影響而隨時間變動。三年間每坪從35萬漲到50萬，正是市場條件變動造成的價格變化，完全符合變動原則。
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完整詳解
Pro · 無限重點 房價隨時間上漲反映市場動態變化，此為不動產估價的變動原則。
逐選項分析
A✓ 正確
變動原則指不動產價格受社會、經濟、行政等因素影響而隨時間變動。三年間每坪從35萬漲到50萬，正是市場條件變動造成的價格變化，完全符合變動原則。
B✕ 陷阱
預期原則是指不動產價格由未來可獲得利益的預期所決定（如預期未來租金、增值）。本題強調的是「過去到現在」已發生的價格變化，不是對未來的預期，故不符。
C✕
貢獻原則指不動產各構成部分對整體價值的貢獻程度（如加蓋一間房對總價的增值）。本題與構成要素對價格的貢獻無關，明顯不符。
D✕ 陷阱
不動產估價理論中並無「日期原則」此一正式原則，屬干擾選項。估價雖有「價格日期」概念，但那是估價基準點，不是估價原則。
不動產估價常見原則速記
| 原則 | 核心概念 | 關鍵字 | 本題適用 |
|---|
| 變動原則 | 價格隨時空條件變化 | 時間推移、漲跌 | ✅ |
| 預期原則 | 價格由未來利益預期決定 | 未來、展望 | ❌ |
| 貢獻原則 | 部分對整體價值的貢獻 | 構成要素、加蓋 | ❌ |
| 替代原則 | 價格受同類替代品牽制 | 類似物件比較 | ❌ |
| 最有效使用 | 發揮最大效用的利用方式 | 最佳用途 | ❌ |
最大陷阱是 B 預期原則。關鍵差別在「時間方向」：變動原則看「已發生」的價格變化（過去→現在），預期原則看「未發生」的利益預測（現在→未來）。本題明確寫三年前到現今，是已實現的變動，非預期。 
