專技普考-不動產經紀人不動產估價概要111 年第 5 題單選題
不動產估價原則是估價之根基，不動產估價技術規則對「最有效使用」原則有所定義，請問下列敘述何者錯誤？
A得以獲致最高利益之使用
B基於合法、實質可能前提
C正當合理、財務可行前提下者
D具有超凡意識及使用能力者正確答案
D正確答案
最有效使用四要件：合法、實質可能、財務可行、最高利益，以「一般人」為標準，非超凡者。
為什麼答案是 D
不動產估價技術規則以「一般客觀合理使用人」為判斷標準，而非「具超凡意識及使用能力者」。若以超凡能力為準將違反估價客觀性，此為錯誤敘述，即本題答案。
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完整詳解
Pro · 無限重點 最有效使用四要件：合法、實質可能、財務可行、最高利益，以「一般人」為標準，非超凡者。
看到「超凡、特殊、天才」這類超出常人的字眼，幾乎都是陷阱選項。
逐選項分析
A✕
最有效使用的核心目的即為「獲致最高利益」，此為四要件中的結果面，敘述正確。
B✕
合法性（符合法令）與實質可能（物理上可行）是最有效使用的前提要件，敘述正確。
C✕
正當合理、財務可行（經濟上能回收並獲利）為最有效使用的必要條件，敘述正確。
D✓ 正確
不動產估價技術規則以「一般客觀合理使用人」為判斷標準，而非「具超凡意識及使用能力者」。若以超凡能力為準將違反估價客觀性，此為錯誤敘述，即本題答案。
最有效使用四大要件（不動產估價技術規則§2）
| 要件 | 意義 | 判斷重點 | 反例 |
|---|
| 合法使用 | 符合相關法令規定 | 都計、建管、土地使用分區 | 違建、違規使用 |
| 實質可能 | 物理上可實現 | 地形、地質、面積、臨路 | 地質無法承載高樓 |
| 財務可行 | 經濟上能回收並獲利 | 成本效益、市場需求 | 入不敷出之使用 |
| 最高利益 | 諸可行方案中收益最高者 | 客觀一般人判斷 | 超凡或特殊能力者 |
本題將「客觀合理之一般使用人」偷換成「具超凡意識及使用能力者」。估價重視客觀性與可複製性，若以超凡能力為準，每位估價師評估結果將天差地遠，違背估價公允原則。 
