專技普考-不動產經紀人不動產估價概要106 年第 3 題單選題
依不動產估價技術規則第7條規定：「依本規則辦理估價所稱之面積，已辦理登記者，以登記之面積為準」但未辦理登記或以部分面積為估價者，應如何處理？
A省略不處理
B先探求未登記之原因
C當作無價值
D調查註明正確答案
D正確答案
不動產估價技術規則第7條：已登記以登記面積為準，未登記或部分面積估價時應「調查註明」。
為什麼答案是 D
正解。不動產估價技術規則第7條後段明定：未辦登記或以部分面積估價者，應「調查註明」，確保估價報告透明完整。
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完整詳解
Pro · 無限重點 不動產估價技術規則第7條：已登記以登記面積為準，未登記或部分面積估價時應「調查註明」。
估價的核心精神是「查明事實、據實記載」，遇到登記資料不足時永遠是「調查並註明」，不會省略或當作無價值。
逐選項分析
A✕
省略不處理違反估價師查證義務，估價報告必須完整揭露標的資訊，不可迴避未登記部分。
B✕ 陷阱
探求原因雖合理，但非法規明文要求。技術規則第7條明文規定的處理方式是「調查並註明」，考試要依法條文字作答。
C✕
未登記不等於無價值，例如違章建築、未辦保存登記建物仍有交易價值，直接當作無價值明顯錯誤。
D✓ 正確
正解。不動產估價技術規則第7條後段明定：未辦登記或以部分面積估價者，應「調查註明」，確保估價報告透明完整。
不動產估價面積認定原則（技術規則§7）
| 情境 | 處理方式 | 依據 | 備註 |
|---|
| 已辦理登記 | 以登記面積為準 | §7 前段 | 地政資料優先 |
| 未辦理登記 | 調查註明 | §7 後段 | 如違建、未保存登記 |
| 部分面積估價 | 調查註明 | §7 後段 | 須明確範圍 |
| 面積有爭議 | 實地勘查並註明 | 估價實務 | 風險揭露 |
B 選項「探求原因」聽起來很合理，容易誤選。但考法條題要回歸法條文字，§7 寫的是「調查註明」而非「探求原因」。估價師職責是據實揭露，非追究原因。 
