專技普考-不動產經紀人不動產估價概要106 年第 10 題單選題
「考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。」係指收益資本化率何種方式？
A債務保障比率法
B風險溢酬法正確答案
C市場萃取法
D有效總收入乘數法
B正確答案
以無風險利率（定存、公債）為基準，加計不動產風險等溢酬決定資本化率，即風險溢酬法。
為什麼答案是 B
風險溢酬法以最具一般性財貨（定存、公債等無風險報酬）為基準，再就流通性、風險性、增值性、管理難易度加計溢酬，完全對應題幹描述。
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完整詳解
Pro · 無限重點 以無風險利率（定存、公債）為基準，加計不動產風險等溢酬決定資本化率，即風險溢酬法。
看到「銀行定存、政府公債利率」為基準 + 加風險比較 → 直接鎖定風險溢酬法。
逐選項分析
A✕
債務保障比率法是以貸款條件（抵押貸款常數、貸款成數、債務保障比率）推算資本化率，與題幹「定存、公債利率」無關。
B✓ 正確
風險溢酬法以最具一般性財貨（定存、公債等無風險報酬）為基準，再就流通性、風險性、增值性、管理難易度加計溢酬，完全對應題幹描述。
C✕ 陷阱
市場萃取法是從市場上類似不動產的成交價與淨收益反推資本化率，強調「市場比較」而非「定存公債基準」，易與本題混淆。
D✕
有效總收入乘數法是以售價/有效總收入之乘數，搭配營運費用比率推算資本化率，與無風險利率基準無關。
收益資本化率四大決定方法
| 方法 | 基準 | 核心邏輯 | 關鍵字 |
|---|
| 風險溢酬法 | 定存、公債利率 | 無風險利率 + 不動產風險溢酬 | 定存/公債/溢酬 |
| 市場萃取法 | 市場成交案例 | 淨收益 ÷ 成交價反推 | 類似案例 |
| 債務保障比率法 | 貸款條件 | 抵押常數 × 貸款成數 × DCR | DCR/貸款 |
| 有效總收入乘數法 | 售價/EGI | 以乘數與費用率換算 | EGIM |
題幹同時提到「比較觀察」「流通性、風險性」等字眼，易讓考生誤選市場萃取法（C）。關鍵在於基準是「最具一般性財貨之投資報酬率（即無風險利率）」而非市場成交案例，故應選風險溢酬法。 
