專技普考-不動產經紀人不動產估價概要107 年第 21 題單選題
選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定收益資本化率之方法為：
A加權平均資金成本法
B有效總收入乘數法
C債務保障比率法
D市場萃取法正確答案
D正確答案
用市場上類似案例的淨收益÷價格反推收益資本化率，就是市場萃取法。
為什麼答案是 D
市場萃取法：蒐集相似比較標的，以各自「淨收益÷價格」求得個別資本化率，再綜合比較決定勘估標的之 R，直接從市場資料萃取，最符合題幹敘述。
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完整詳解
Pro · 無限重點 用市場上類似案例的淨收益÷價格反推收益資本化率，就是市場萃取法。
看到「比較標的淨收益÷價格」得出資本化率 → 市場萃取法（從市場直接萃取 R）。
逐選項分析
A✕
加權平均資金成本法（WACC）是以自有資金與借入資金依權重加權計算資本化率，屬於「組成要素法」，非從市場比較標的萃取。
B✕ 陷阱
有效總收入乘數法是以「價格÷有效總收入」得出乘數，用來推估價格，並非求資本化率，概念相近但分母不同（用總收入非淨收益）。
C✕
債務保障比率法（DCR）是以淨收益÷年償債額推估資本化率，適用於有貸款的不動產，屬於抵押貸款相關推估法，非直接市場萃取。
D✓ 正確
市場萃取法：蒐集相似比較標的，以各自「淨收益÷價格」求得個別資本化率，再綜合比較決定勘估標的之 R，直接從市場資料萃取，最符合題幹敘述。
收益資本化率決定方法比較
| 方法 | 公式核心 | 資料來源 | 特點 |
|---|
| 市場萃取法 | 淨收益÷價格 | 相似比較標的 | 最直接、資料充足時首選 |
| 加權平均資金成本法 | 自有+借入加權 | 資金結構 | 組成要素法 |
| 債務保障比率法 | 淨收益÷年償債額 | 貸款條件 | 有融資時使用 |
| 有效總收入乘數法 | 價格÷有效總收入 | 市場乘數 | 求價格非求R |
B 選項最容易誤選！兩者都用「市場比較標的」，但市場萃取法用的是「淨收益÷價格 → 求R」，收入乘數法則是「價格÷總收入 → 求乘數」，分子分母相反、目的也不同，務必區分。 
