專技普考-不動產經紀人不動產估價概要107 年第 8 題單選題
當建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率大於零時，下列對淨收益已扣除折舊提存費之房地綜合收益資本化率與淨收益未扣除折舊提存費之房地綜合收益資本化率兩者間之敘述，何者正確？
A淨收益已扣除折舊提存費之房地綜合收益資本化率高於淨收益未扣除折舊提存費之房地綜合收益資本化率
B淨收益已扣除折舊提存費之房地綜合收益資本化率等於淨收益未扣除折舊提存費之房地綜合收益資本化率
C淨收益已扣除折舊提存費之房地綜合收益資本化率小於淨收益未扣除折舊提存費之房地綜合收益資本化率正確答案
D無法判斷
C正確答案
已扣折舊的淨收益較小，除以同一房地價格所得的資本化率自然較低，故已扣折舊之綜合資本化率 < 未扣折舊之綜合資本化率。
為什麼答案是 C
正解。扣除折舊提存費後淨收益減少，分子變小；房地價格（分母）不變，所得資本化率自然較小。此即收益資本化法中「含折舊」與「不含折舊」兩種資本化率的基本關係。
載入中…
完整詳解
Pro · 無限重點 已扣折舊的淨收益較小，除以同一房地價格所得的資本化率自然較低，故已扣折舊之綜合資本化率 < 未扣折舊之綜合資本化率。
資本化率 = 淨收益 ÷ 價格。分母相同時，分子（淨收益）越小，資本化率越小。已扣折舊的淨收益比較小 → 資本化率比較小。
逐選項分析
A✕ 陷阱
方向顛倒。已扣折舊提存費後淨收益變小，分母（房地總價）相同下，資本化率應變小而非變大。這是最常見的陷阱選項。
B✕
只有在折舊提存率為零時兩者才會相等。但題目明示折舊提存率大於零，所以兩者必然不相等。
C✓ 正確
正解。扣除折舊提存費後淨收益減少，分子變小；房地價格（分母）不變，所得資本化率自然較小。此即收益資本化法中「含折舊」與「不含折舊」兩種資本化率的基本關係。
D✕
數學關係明確可判斷：折舊提存率 > 0 時，已扣折舊淨收益必小於未扣折舊淨收益，資本化率大小關係確定。
房地綜合收益資本化率比較
| 類型 | 淨收益內容 | 公式 | 大小 |
|---|
| 未扣折舊 R | 含折舊提存費之淨收益(較大) | a / V | 較大 |
| 已扣折舊 R' | 已扣折舊提存費之淨收益(較小) | (a - 折舊) / V | 較小 |
| 兩者差距 | 折舊提存費 ÷ 房地價格 | R - R' = 折舊率×建物比重 | 正值 |
考生常誤以為「扣除費用後數字應該變大」而選 A。實際上扣的是分子（淨收益）不是分母（價格），淨收益變小則資本化率變小，方向要想清楚。建物折舊提存率>0 是關鍵前提，暗示兩者必有差異、排除 B。 
