專技普考-不動產經紀人不動產估價概要107 年第 19 題單選題
依不動產估價技術規則之規定，下列收益法之估價步驟中，何種排列次序較為正確？①計算淨收益 ②推算總費用 ③決定收益資本化率或折現率 ④推算有效總收入 ⑤蒐集總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料 ⑥計算收益價格
A①⑤②③④⑥
B⑤①②④③⑥
C⑤④①②⑥③
D⑤④②①③⑥正確答案
D正確答案
收益法估價步驟：先蒐集資料，推算有效總收入及總費用，接著計算淨收益、決定資本化率，最後計算收益價格。
為什麼答案是 D
完全符合不動產估價技術規則第32條規定之收益法估價步驟順序，為正確排列。
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完整詳解
Pro · 無限重點 收益法估價步驟：先蒐集資料，推算有效總收入及總費用，接著計算淨收益、決定資本化率，最後計算收益價格。
口訣：「蒐有總淨率價」。先有收入才能扣費用得淨收益，最後搭配資本化率算出價格，邏輯連貫不背錯。
逐選項分析
A✕
順序錯誤，未先蒐集資料且淨收益計算時機不對，不符合邏輯與法規。
B✕
順序錯誤，未先推算有效總收入即計算淨收益，缺乏計算基礎。
C✕
順序錯誤，計算收益價格必須在決定資本化率之後，否則無法計算。
D✓ 正確
完全符合不動產估價技術規則第32條規定之收益法估價步驟順序，為正確排列。
收益法估價標準六步驟
| 步驟 | 內容 | 對應編號 |
|---|
| 第一步 | 蒐集總收入、總費用及資本化率等資料 | ⑤ |
| 第二步 | 推算有效總收入 | ④ |
| 第三步 | 推算總費用 | ② |
| 第四步 | 計算淨收益 | ① |
| 第五步 | 決定收益資本化率或折現率 | ③ |
| 第六步 | 計算收益價格 | ⑥ |
考生易將推算總費用與計算淨收益順序顛倒，或將決定資本化率提前。必須先有總收入與總費用才能相減得出淨收益；有了淨收益與資本化率，才能計算最終收益價格。 
