專技普考-不動產經紀人不動產估價概要105 年第 35 題單選題
下列何種估價方法，係以未來期望利益計算不動產價值？
B正確答案
收益法以不動產未來產生的淨收益折現，計算出收益價格，故以未來期望利益為核心。
為什麼答案是 B
收益法將不動產未來各期淨收益以適當收益率折現（或以直接資本化），求得收益價格，正是以「未來期望利益」計算價值的方法。
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完整詳解
Pro · 無限重點 收益法以不動產未來產生的淨收益折現，計算出收益價格，故以未來期望利益為核心。
看到「未來」「期望」「收益」關鍵字，直接選收益法，幾乎是送分題。
逐選項分析
A✕
成本法是以重建或重置成本扣除折舊來推算價格，著重「過去投入」而非未來利益，方向完全相反。
B✓ 正確
收益法將不動產未來各期淨收益以適當收益率折現（或以直接資本化），求得收益價格，正是以「未來期望利益」計算價值的方法。
C✕
比較法是蒐集近期相似交易案例，經情況、期日、區域、個別因素調整後推算價格，依據是「市場實際成交」，非未來期望利益。
D✕ 陷阱
土地開發分析法雖會推估開發後總銷售金額，但本質是反推素地價格，屬於特殊評估法，考點定位為「開發可行性」而非一般意義的「未來期望利益」。
四大估價方法核心對照
| 方法 | 價值來源 | 關鍵公式概念 | 適用標的 |
|---|
| 成本法 | 過去投入成本 | 重建成本－折舊 | 無市場性之建物 |
| 比較法 | 市場成交案例 | 案例價格±調整 | 一般住宅、公寓 |
| 收益法 | 未來期望利益 | 淨收益÷收益率／折現 | 店面、出租不動產 |
| 土地開發分析法 | 開發後總銷扣成本 | 總銷－成本－利潤 | 待開發素地 |
估價法的核心差異在於「價格由什麼決定」:成本法回溯過去建造成本,比較法抓取當前市場交易,收益法才是唯一以「未來持續產生的租金或淨收益」折現回今天的價值。開發分析法雖然也推估未來銷售金額,但它是從「完工後能賣多少」反推素地現值,屬於特殊開發案估算,核心仍是反推而非持有收益。考生最常誤判的是把「涉及未來數字」等於「以未來利益為核心」,關鍵要看該法是否以長期持有產生的收益流作為估價基礎,只有收益法符合此定義。 
