專技普考-不動產經紀人不動產估價概要105 年第 34 題單選題
應用收益法進行不動產估價時，勘估標的總費用計算，不包括下列何者？
D正確答案
收益法總費用為「持有期間」經常性支出，土增稅是處分時才課徵，不列入。
為什麼答案是 D
土地增值稅是「移轉」時才課徵的資本利得稅，非持有期間經常性費用，收益法計算淨收益時不納入總費用。
載入中…
完整詳解
Pro · 無限重點 收益法總費用為「持有期間」經常性支出，土增稅是處分時才課徵，不列入。
看到「增值稅」「所得稅」等處分稅→一律不是持有費用，直接刪除。
逐選項分析
A✕
地價稅是持有土地每年繳納的稅，屬經常性持有費用，應計入總費用。
B✕
房屋稅是持有房屋每年繳納的稅，亦屬經常性持有費用，應計入總費用。
C✕
管理費為維持不動產正常營運的必要支出，屬營運費用，應計入總費用。
D✓ 正確
土地增值稅是「移轉」時才課徵的資本利得稅，非持有期間經常性費用，收益法計算淨收益時不納入總費用。
收益法總費用組成
| 類別 | 項目 | 是否計入 | 說明 |
|---|
| 稅捐 | 地價稅、房屋稅 | ✅計入 | 持有期間經常性稅負 |
| 稅捐 | 土地增值稅、財產交易所得稅 | ❌不計入 | 處分時一次性課徵 |
| 營運 | 管理費、維修費 | ✅計入 | 維持營運必要支出 |
| 營運 | 保險費、折舊提存 | ✅計入 | 風險與耗損回收 |
| 融資 | 貸款本息 | ❌不計入 | 屬資本結構，非營運費用 |
收益法的總費用只算「持有期間」要反覆支出的成本，用來推估年度淨收益。地價稅、房屋稅每年都要繳，管理維護費每月都在花，這些都算。但土地增值稅是「賣掉時才課一次」的處分稅，跟持有無關，不能列入年度費用。判斷準則：問自己「沒賣房子也要付嗎？」是就列入，否就排除。很多人看到稅就全選，忘記區分經常性與一次性。 
