專技普考-不動產經紀人不動產估價概要108 年第 14 題單選題
推算總收入及有效總收入時,應與相關資料校核比較,下列何者非屬該相關資料?
A目前或未來可能之計畫收入
B相同產業或具替代性比較標的總收入及有效總收入
C期末價值正確答案
D勘估標的往年之總收入及有效總收入
C正確答案
推算總收入時要比對的是「收入面」資料,期末價值屬於處分時的殘餘價值,與收入推算無關。
為什麼答案是 C
期末價值是收益法中「還原期末」處分標的的價值,屬於資產變現面資料,非總收入校核的參考項目,為正解。
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完整詳解
Pro · 無限重點 推算總收入時要比對的是「收入面」資料,期末價值屬於處分時的殘餘價值,與收入推算無關。
題目問「總收入/有效總收入」的校核資料,看到不是談收入的選項就是答案。期末價值=未來賣掉的錢,不是收入。
逐選項分析
A✕
目前或未來的計畫收入是推估總收入的重要參考,屬於收入面資料,應納入校核比較。
B✕
同業或替代標的的總收入與有效總收入,是市場比較法常用的校核依據,可驗證推估合理性。
C✓ 正確
期末價值是收益法中「還原期末」處分標的的價值,屬於資產變現面資料,非總收入校核的參考項目,為正解。
D✕
勘估標的往年的總收入與有效總收入,是最直接的歷史資料,當然要拿來與推估值校核比對。
總收入/有效總收入校核資料
| 資料來源 | 性質 | 是否校核項目 |
|---|
| 計畫收入(現在/未來) | 預估收入面 | ✅ 是 |
| 同業或替代標的收入 | 市場比較面 | ✅ 是 |
| 往年自身收入 | 歷史收入面 | ✅ 是 |
| 期末價值 | 處分殘值面 | ❌ 否 |
考生容易以為凡與收益法有關的項目都能互相校核,忽略「收入(flow)」與「期末價值(stock)」是兩個不同階段的概念。校核總收入只比對收入面資料,不會拿未來的處分價值來驗證現在的租金收入。