專技普考-不動產經紀人不動產估價概要108 年第 17 題單選題
有關直接資本化法，下列敘述何者為正確？
A指勘估標的過去平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法
B指勘估標的過去平均三年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法
C指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法正確答案
D指勘估標的未來平均三年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法
C正確答案
直接資本化法是利用「未來平均一年」的客觀淨收益，除以收益資本化率來推算不動產價格。
為什麼答案是 C
完全符合不動產估價技術規則第29條對直接資本化法的定義，採用「未來平均一年期間」之客觀淨收益。
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完整詳解
Pro · 無限重點 直接資本化法是利用「未來平均一年」的客觀淨收益，除以收益資本化率來推算不動產價格。
看到「直接資本化法」，秒抓關鍵字：「未來」且「平均一年」。
逐選項分析
A✕ 陷阱
不動產估價是評估未來的價值，因此收益法看的是「未來」的收益，而非「過去」。
B✕
錯誤同A，且直接資本化法是取「一年」的平均，而非「三年」。
C✓ 正確
完全符合不動產估價技術規則第29條對直接資本化法的定義，採用「未來平均一年期間」之客觀淨收益。
D✕ 陷阱
雖然是「未來」，但直接資本化法是取「平均一年」的淨收益，而非「平均三年」。
收益法兩種主要方法比較
| 方法名稱 | 收益期間 | 計算方式 |
|---|
| 直接資本化法 | 未來平均一年 | 客觀淨收益 ÷ 收益資本化率 |
| 折現現金流量分析法 | 未來各期 (通常為多年) | 未來各期淨收益及期末價值折現加總 |
考生常將估價的基礎搞混。不動產的價值源自於其未來能帶來的經濟效益，因此收益法必然是基於「未來」的預期收益，而非過去的歷史數據。此外，直接資本化法是將單一年度（未來平均一年）的收益資本化，要特別注意期間的長短。 
