專技普考-不動產經紀人不動產估價概要114 年第 2 題單選題
以成本法進行不動產估價，下列何者非為總成本應包括之項目？
A營造或施工費
B出售不動產之所得稅正確答案
C資本利息
D建築利潤
B正確答案
成本法總成本包含營造費、規劃設計費、廣告費、管理費、稅捐、資本利息、開發利潤等，但不含取得後出售的所得稅。
為什麼答案是 B
出售不動產的所得稅是『處分階段』才產生的稅負，與『興建重建成本』無關，不屬於成本法總成本項目，此為正解。
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完整詳解
Pro · 無限重點 成本法總成本包含營造費、規劃設計費、廣告費、管理費、稅捐、資本利息、開發利潤等，但不含取得後出售的所得稅。
看到「所得稅」「營業稅」這種『賣掉之後才產生的稅』直接刪，成本法算的是「蓋出來花多少」。
逐選項分析
A✕
營造或施工費是成本法最核心的項目，指實際興建建物支付給營造廠的費用，當然屬於總成本。
B✓ 正確
出售不動產的所得稅是『處分階段』才產生的稅負，與『興建重建成本』無關，不屬於成本法總成本項目，此為正解。
C✕ 陷阱
資本利息是指投入資金在興建期間的機會成本或借款利息，屬於總成本應計入項目，容易被誤以為是財務費用而排除。
D✕
建築利潤（開發者利潤）是業者承擔風險、投入心力應得的合理報酬，依不動產估價技術規則屬總成本組成之一。
成本法總成本七大項目
| 項目 | 內容 | 是否計入 | 備註 |
|---|
| 營造施工費 | 發包營造廠費用 | ✅ | 最大宗 |
| 規劃設計費 | 建築師、技師費 | ✅ | 前置費用 |
| 廣告銷售費 | 行銷廣告支出 | ✅ | 含代銷費 |
| 管理費 | 開發商管理人事 | ✅ | 營運支出 |
| 稅捐及其他負擔 | 興建期地價稅等 | ✅ | 不含處分所得稅 |
| 資本利息 | 投入資金利息 | ✅ | 機會成本 |
| 開發（建築）利潤 | 業者合理報酬 | ✅ | 風險對價 |
陷阱在於把『持有/處分階段』的稅混入『興建階段』的成本。成本法計算的是『重新打造這棟不動產需要多少錢』，出售後才產生的所得稅是賣方個人稅負，與房子本身成本無關。 
