專技普考-不動產經紀人不動產估價概要114 年第 8 題單選題
債務保障比率為1.3、貸款常數為0.055、貸款資金占不動產價格比率為70%，收益資本化率約為：
C正確答案
本題測驗「債務保障比率法」求取收益資本化率。公式為：收益資本化率(R) = 債務保障比率(DCR) × 貸款常數(MC) × 貸款成數(LTV)。
為什麼答案是 C
依據公式 R = DCR × MC × LTV，代入數值：1.3 × 0.055 × 70% = 0.05005，約等於 5%，為正確答案。
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完整詳解
Pro · 無限重點 本題測驗「債務保障比率法」求取收益資本化率。公式為：收益資本化率(R) = 債務保障比率(DCR) × 貸款常數(MC) × 貸款成數(LTV)。
直接將題目給的三個數字連乘：1.3 × 0.055 × 0.7 = 0.05005，換算百分比約為 5%，秒選 C。
逐選項分析
A✕
計算結果為 5.005%，並非 3%。若公式記憶錯誤（例如誤用除法）才可能算出錯誤數值。
C✓ 正確
依據公式 R = DCR × MC × LTV，代入數值：1.3 × 0.055 × 70% = 0.05005，約等於 5%，為正確答案。
債務保障比率法 (Debt Coverage Ratio Method) 核心變數
| 中文名稱 | 英文代號 | 公式定義 | 實質意義 |
|---|
| 收益資本化率 | R | NOI / V 或 DCR × MC × LTV | 不動產整體的投資報酬率 |
| 債務保障比率 | DCR | NOI / ADS | 衡量淨收益(NOI)足以支付每年還本付息額(ADS)的倍數，銀行通常要求大於1.2 |
| 貸款常數 | MC | ADS / L | 每單位貸款金額(L)每年必須償還的本息和比例 |
| 貸款成數 | LTV | L / V | 貸款金額(L)占不動產總價值(V)的比例 |
債務保障比率法的核心在於「銀行要的安全倍數」乘上「還款壓力」再乘上「貸款比例」,三者連乘才能反映真實收益率。許多人看到 DCR、MC、LTV 三個數字會直覺相加或對調位置,但邏輯是:淨營運收入必須能 cover DCR 倍的年償債額(ADS),而 ADS 又等於貸款常數乘貸款金額,串起來就是 R = DCR × MC × LTV。記住「安全倍數 × 還款負擔 × 成數」這條乘法鏈,考場上就不會錯拿加法或除法硬湊答案。 
