專技普考-不動產經紀人不動產估價概要113 年第 13 題單選題
收益資本化率決定的方法中與銀行貸款成數相關的是那一個方法？
A市場萃取法
B有效總收入乘數法
C債務保障比率法正確答案
D風險溢酬法
C正確答案
債務保障比率法需依貸款成數、年期及利率推算每年應償還本息，進而求得收益資本化率。
為什麼答案是 C
依不動產估價技術規則，債務保障比率法需依貸款成數、貸款年期及利率推算，故為本題正解。
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完整詳解
Pro · 無限重點 債務保障比率法需依貸款成數、年期及利率推算每年應償還本息，進而求得收益資本化率。
看到「銀行貸款成數」直接聯想「債務」，秒選債務保障比率法（或加權平均資金成本法）。
逐選項分析
A✕
市場萃取法係從市場類似標的之淨收益與價格比率求取，不涉及貸款成數等財務條件。
B✕
有效總收入乘數法非屬法定決定收益資本化率之四大方法，且其計算邏輯與貸款成數無關。
C✓ 正確
依不動產估價技術規則，債務保障比率法需依貸款成數、貸款年期及利率推算，故為本題正解。
D✕
風險溢酬法係以無風險利率加計各項風險溢酬來決定資本化率，與銀行貸款成數無直接關聯。
收益資本化率決定方法比較
| 方法 | 核心概念 | 是否涉及貸款成數 |
|---|
| 市場萃取法 | 由市場 comparable 交易案例萃取 | 否 |
| 風險溢酬法 | 無風險利率 + 風險溢酬 | 否 |
| 加權平均資金成本法 | 自有資金與借貸資金成本加權平均 | 是 |
| 債務保障比率法 | 淨收益 / 債務保障比率，再依貸款條件推算 | 是 |
考生易將「債務保障比率」與「財務槓桿」或「加權平均資金成本」混淆。記住只要題幹出現「貸款成數、貸款年期、貸款利率」這三兄弟，在資本化率方法中就是指債務保障比率法或加權平均資金成本法。 
