專技普考-不動產經紀人不動產估價概要113 年第 6 題單選題
不動產估價技術規則對不動產估價方法運用的規定，下列何者錯誤？
A不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格
B不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討
C評估證券化不動產清算價格時，對於折現現金流量分析法之收益價格應賦予相對較大之權重正確答案
D對於各方法試算價格應視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決定理由詳予敘明
C正確答案
證券化不動產清算價格應重視「比較法」或「成本法」等變現性指標，而非折現現金流量法。
為什麼答案是 C
清算價格是指不動產被迫快速處分下的變現價格，應以比較法或成本法等反映「市場即時變現」的方法為主。折現現金流量法反映的是長期持有收益，與清算情境相反，不應賦予較大權重。
載入中…
完整詳解
Pro · 無限重點 證券化不動產清算價格應重視「比較法」或「成本法」等變現性指標，而非折現現金流量法。
清算價格 = 變現價格，重點在快速處分能接受的價格，不是未來收益流量。看到「清算」配「折現現金流量最大權重」直接刪。
逐選項分析
A✕
不動產估價技術規則明定估價師應兼採二種以上估價方法，以相互驗證，此為基本原則，敘述正確。
B✕
不同方法試算結果若差異顯著，應重新檢討資料與計算過程，這是估價品質控管的核心程序，敘述正確。
C✓ 正確
清算價格是指不動產被迫快速處分下的變現價格，應以比較法或成本法等反映「市場即時變現」的方法為主。折現現金流量法反映的是長期持有收益，與清算情境相反，不應賦予較大權重。
D✕
估價師應依資料可信度、估價目的與價格形成因素相近程度，綜合決定最終價格並敘明理由，這是規則明文要求的專業判斷程序，敘述正確。
證券化不動產估價：不同價格 vs 方法權重
| 價格種類 | 情境 | 重點方法 | 權重配置 |
|---|
| 投資價格 | 長期持有收益 | 折現現金流量法 | DCF 權重最大 |
| 市場價格 | 正常交易 | 比較法為主 | 比較法權重大 |
| 清算價格 | 強制/快速變現 | 比較法、成本法 | 變現性方法權重大（非DCF） |
出題者故意把「投資價格重視 DCF」的觀念偷換到「清算價格」上。清算情境下，不動產可能折價急售，未來收益流量根本不會實現，用 DCF 高估就失去清算的意義。考生若沒分清楚價格種類，容易被誤導。 
