專技普考-不動產經紀人不動產估價概要113 年第 10 題單選題
有關營造或施工費的敘述何者錯誤？
A營造或施工費屬於建物總成本的一部分，房屋愈舊，營造或施工費就愈低正確答案
B勘估標的之營造或施工費，得按直接法或間接法擇一求取之。功能性退化造成的折舊屬於房屋折舊的一部分
C淨計法屬於直接法的一種，是指就勘估標的所需要各種建築材料及人工之數量，逐一乘以價格日期當時該建築材料之單價及人工工資，並加計管理費、稅捐、資本利息及利潤
D單位工程法也屬於直接法，係以建築細部工程之各項目單價乘以該工程施工數量，並合計之
A正確答案
營造或施工費是「重建成本」概念，與房屋新舊無關；舊只影響折舊，不影響重建所需營造費。
為什麼答案是 A
錯誤敘述，正是本題答案。營造或施工費是以「價格日期當時」重建該建物所需的成本，與房屋新舊無關。房屋愈舊只會使「折舊額」愈高，建物「現值」愈低，但營造費本身不會因此變低。
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完整詳解
Pro · 無限重點 營造或施工費是「重建成本」概念，與房屋新舊無關；舊只影響折舊，不影響重建所需營造費。
看到「愈舊營造費愈低」直接選，這是把『營造成本』和『折舊後現值』搞混的經典陷阱。
逐選項分析
A✓ 正確
錯誤敘述，正是本題答案。營造或施工費是以「價格日期當時」重建該建物所需的成本，與房屋新舊無關。房屋愈舊只會使「折舊額」愈高，建物「現值」愈低，但營造費本身不會因此變低。
B✕
正確。依不動產估價技術規則，營造或施工費得以直接法或間接法擇一求取。折舊包含物理性、功能性及經濟性退化三類，功能性退化當然屬於折舊的一部分。
C✕
正確。淨計法（又稱淨計價法）屬直接法之一，係按各項材料與人工數量乘以價格日期之單價，並加計管理費、稅捐、資本利息及利潤，為最精細的成本計算方式。
D✕
正確。單位工程法亦屬直接法，以各細部工程項目（如泥作、水電、門窗）之單價乘以施工數量後合計，較淨計法略為概略但仍屬直接估算。
營造或施工費求取方法
| 類別 | 方法 | 內容 | 精細度 |
|---|
| 直接法 | 淨計法 | 材料+人工數量×單價+管銷+稅捐+利息+利潤 | 最精細 |
| 直接法 | 單位工程法 | 各細部工程單價×施工數量合計 | 中等 |
| 直接法 | 工程造價比例法 | 以主要工程比例推算全部造價 | 較概略 |
| 間接法 | 單位面積(或體積)比較法 | 以類似建物單價×樓地板面積 | 最概略 |
A 選項故意把「折舊隨屋齡增加」的概念偷換成「營造費隨屋齡降低」。考選部最愛這樣考！記住：營造費是『重建』要花多少錢，是價格日期當時的客觀成本，跟這棟房子幾歲沒關係，屋齡只會影響折舊額。 
