專技普考-不動產經紀人不動產估價概要111 年第 3 題單選題
收益資本化率或折現率應綜合評估最適宜之方法決定，如採用債務保障比率方式決定，其計算式債務保障比率除了乘以貸款資金占不動產價格比率外，應再乘以下列何者？
A債務保障常數
B市場常數
C存款常數
D貸款常數正確答案
D正確答案
債務保障比率法：R = 債務保障比率 × 貸款資金比率 × 貸款常數，三者相乘得收益資本化率。
為什麼答案是 D
貸款常數（Mortgage Constant, RM）= 年償債額 ÷ 貸款本金。債務保障比率法公式：R = DCR × M × RM，為正確答案。
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完整詳解
Pro · 無限重點 債務保障比率法：R = 債務保障比率 × 貸款資金比率 × 貸款常數，三者相乘得收益資本化率。
記公式：DCR × M × RM = R，其中 RM 是貸款常數（Mortgage Constant），選 D。
逐選項分析
A✕ 陷阱
「債務保障常數」非估價公式用語，是混淆「債務保障比率」和「常數」而造出的誘答選項，實務上不存在此名詞。
B✕
市場常數非不動產估價技術規則中的名詞，與債務保障比率法公式無關。
C✕
存款常數屬銀行業務概念，與不動產收益資本化率的推估公式無關。
D✓ 正確
貸款常數（Mortgage Constant, RM）= 年償債額 ÷ 貸款本金。債務保障比率法公式：R = DCR × M × RM，為正確答案。
債務保障比率法 (DCR Method) 公式拆解
| 符號 | 名詞 | 意義 | 計算 |
|---|
| DCR | 債務保障比率 | 淨收益 ÷ 年償債額 | 衡量還款能力 |
| M | 貸款資金比率 | 貸款金額 ÷ 不動產價格 | 槓桿比例 |
| RM | 貸款常數 | 年償債額 ÷ 貸款本金 | 本息攤還率 |
| R | 收益資本化率 | DCR × M × RM | 三者相乘 |
A 選項「債務保障常數」是把「債務保障比率」與「貸款常數」兩個真名詞拼接成假名詞，考生若只記「常數」關鍵字容易誤選。要記住估價公式中真正存在的「常數」只有貸款常數 (Mortgage Constant)。 
