專技普考-不動產經紀人不動產估價概要105 年第 10 題單選題
客觀淨收益之評估,應符合何種估價原則,以作為評估之基準?
A最有效使用原則正確答案
B替代原則
C適合原則
D外部性原則
A正確答案
客觀淨收益以不動產『最有效使用』狀態下可產生的收益為基準評估。
為什麼答案是 A
不動產估價技術規則規定,客觀淨收益係指在最有效使用狀態下,典型經營者客觀上所能獲得的合理淨收益,故以最有效使用原則為基準。
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完整詳解
Pro · 無限重點 客觀淨收益以不動產『最有效使用』狀態下可產生的收益為基準評估。
看到『客觀』『應有收益』→ 直接選最有效使用原則。
逐選項分析
A✓ 正確
不動產估價技術規則規定,客觀淨收益係指在最有效使用狀態下,典型經營者客觀上所能獲得的合理淨收益,故以最有效使用原則為基準。
B✕ 陷阱
替代原則是比較法的核心(效用相同者以低價者為準),用於決定價格上限,並非客觀淨收益的評估基準。
C✕
適合原則強調不動產與周遭環境的調和,屬區位分析概念,與客觀淨收益的評估基準無直接關聯。
D✕
外部性原則指外部環境對不動產價值的影響,屬價格形成的外部因素,非收益計算的基準原則。
估價原則對應考點
| 原則 | 核心概念 | 主要用途 |
|---|
| 最有效使用 | 客觀合理最大收益 | 收益法客觀淨收益基準 |
| 替代 | 效用相同取低價 | 比較法 |
| 適合 | 與環境調和 | 區位分析 |
| 外部性 | 外部因素影響價值 | 價格形成分析 |
考生易把『替代原則』當萬用答案,但替代原則是比較法的靈魂;收益法中客觀淨收益評估的基準是『最有效使用原則』,兩者不可混用。