專技普考-不動產經紀人不動產估價概要105 年第 14 題單選題
有關樓層別效用比率的敘述，下列何者錯誤？
A因建物各樓層之效用不同，造成價格有所差異，因此有不同的樓層別效用比率
B樓層別效用比率是將各層樓之總價以百分率方式來表示正確答案
C樓層別效用比率可能大於100%或小於100%
D樓層別效用比率並非固定不變
B正確答案
樓層別效用比率是以「單價」比較（以基準層為100），非總價百分率，B錯誤。
為什麼答案是 B
這是題目要選的「錯誤」選項。樓層別效用比率是以各樓層「單價」相對於基準層（通常設為100）的比率，不是「總價」的百分率表示。
載入中…
完整詳解
Pro · 無限重點 樓層別效用比率是以「單價」比較（以基準層為100），非總價百分率，B錯誤。
看到「總價」兩字直接刪掉！樓層別效用比率玩的是單價，不是總價。
逐選項分析
A✕
正確敘述。各樓層因採光、景觀、便利性不同，效用有別，反映在單價上，故有不同的樓層別效用比率。
B✓ 正確
這是題目要選的「錯誤」選項。樓層別效用比率是以各樓層「單價」相對於基準層（通常設為100）的比率，不是「總價」的百分率表示。
C✕
正確敘述。以基準層設為100，效用較高樓層（如頂樓景觀戶）可能大於100%，效用較低樓層（如1樓以上的低樓層）可能小於100%。
D✕
正確敘述。樓層別效用比率會因區域、建物類型、市場偏好、時間變遷而不同，並非固定常數。
樓層別效用比率核心觀念
| 項目 | 內容 | 基準 | 備註 |
|---|
| 計算基礎 | 各樓層單價 | 基準層=100 | 非總價 |
| 比率範圍 | 可>100或<100 | 視效用高低 | 頂樓景觀>100常見 |
| 影響因素 | 採光、景觀、便利性、市場偏好 | 因地制宜 | 非固定 |
| 用途 | 區分所有建物估價、分層價格分配 | 比例分配法 | 配合地價分配率使用 |
B 選項把「單價比率」偷換成「總價百分率」，是估價學最經典的陷阱。樓層別效用比率談的是效用差異（反映在單價上），若用總價則會混入面積因素，失去比較意義。看到「總價」「百分率」要高度警戒。 
