專技普考-不動產經紀人不動產估價概要112 年第 10 題單選題
有一幢公寓每坪平均售價為60萬元，1樓每坪售價為75萬元，4樓每坪售價為50萬元，建物價格占不動產價格之40%，若4樓之樓層別效用比為100%，則1樓之樓層別效用比為何？
B正確答案
計算樓層別效用比時，直接將目標樓層單價除以基準樓層單價即可，題目中的「平均售價」與「建物價格占比」皆為干擾資訊。
為什麼答案是 B
正確。樓層別效用比的計算方式為「目標樓層單價 ÷ 基準樓層單價」。本題基準為4樓（50萬，效用比100%），故1樓效用比為 (75萬 ÷ 50萬) × 100% = 150%。
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完整詳解
Pro · 無限重點 計算樓層別效用比時，直接將目標樓層單價除以基準樓層單價即可，題目中的「平均售價」與「建物價格占比」皆為干擾資訊。
1樓效用比 = (1樓售價 75萬 ÷ 4樓售價 50萬) × 4樓效用比 100% = 150%。秒殺！
逐選項分析
A✕
錯誤數值。若誤將各項干擾資訊（如平均單價、建物占比）納入複雜計算，可能會得出錯誤的結果，但此數值純屬湊數。
B✓ 正確
正確。樓層別效用比的計算方式為「目標樓層單價 ÷ 基準樓層單價」。本題基準為4樓（50萬，效用比100%），故1樓效用比為 (75萬 ÷ 50萬) × 100% = 150%。
C✕ 陷阱
錯誤數值。考生若誤用「平均售價60萬」作為分母（75 ÷ 60 = 125%），可能會在計算錯誤下猜測此相近選項。
本題資訊判讀解析
| 資訊項目 | 數值 | 用途判定 | 說明 |
|---|
| 1樓售價 | 75萬元/坪 | ✅ 核心資訊 | 作為計算目標樓層的分子 |
| 4樓售價 | 50萬元/坪 | ✅ 核心資訊 | 作為基準樓層的分母 |
| 4樓效用比 | 100% | ✅ 核心資訊 | 確立基準值 |
| 平均售價 | 60萬元/坪 | ❌ 干擾資訊 | 計算特定樓層間的比例時不需要 |
| 建物價格占比 | 40% | ❌ 干擾資訊 | 除非題目要求計算『純建物』的效用比，否則不需房地分離 |
樓層別效用比的核心就是「單價比值」,直接用目標樓層單價除以基準樓層單價就能算出。出題者最愛在題目裡塞一堆無關數據,像是區域平均價、建物占比、土地持分等,讓考生以為要先拆算建物價格或做房地分離。關鍵判斷準則:看到「樓層別效用比」就鎖定各樓層的「每坪單價」,其他數據都是煙霧彈。許多考生卡在想把總價、占比全部算進去,結果公式越套越複雜。記住:效用比反映的是樓層間相對吸引力,用單價直接相除最乾淨,不需要把整棟大樓的財務結構都搬進來。 
