專技普考-不動產經紀人不動產估價概要112 年第 3 題單選題
各直轄市、縣（市）國土計畫於110年4月30日公告實施，此為影響不動產價格之何種因素？
A正確答案
國土計畫屬影響廣大範圍的行政政策，依不動產估價技術規則歸類為「一般因素」。
為什麼答案是 A
國土計畫屬於重大行政政策，影響範圍涵蓋整個直轄市或縣（市），符合「一般因素」中行政因素的定義。
載入中…
完整詳解
Pro · 無限重點 國土計畫屬影響廣大範圍的行政政策，依不動產估價技術規則歸類為「一般因素」。
看到「全國或縣市層級政策、法規、國土計畫」秒選「一般因素」；「鄰里或商圈環境」選「區域因素」；「宗地本身條件」選「個別因素」。
逐選項分析
A✓ 正確
國土計畫屬於重大行政政策，影響範圍涵蓋整個直轄市或縣（市），符合「一般因素」中行政因素的定義。
B✕
不動產估價技術規則明定的三大因素為一般、區域及個別因素，市場供需通常內含於經濟因素中，非獨立分類。
C✕ 陷阱
區域因素是指對「特定地區」（如某鄰里、商圈或生活圈）有影響的因素，國土計畫層級高於此，不屬區域因素。
D✕
個別因素是指對「個別宗地」本身價格有影響的條件，如面積、形狀、臨路寬度等，與總體計畫無關。
影響不動產價格之三大因素
| 因素類別 | 影響範圍 | 常見例子 |
|---|
| 一般因素 | 廣大範圍（全國/縣市） | 政治、社會、經濟、行政（如國土計畫、稅制） |
| 區域因素 | 特定地區（鄰里/商圈） | 交通便利性、公共設施、鄰里環境、嫌惡設施 |
| 個別因素 | 個別宗地（單筆房地） | 面積、形狀、地勢、臨路寬度、樓層/朝向 |
考生易因題幹出現「各直轄市、縣（市）」而誤認為是特定區域，進而錯選「區域因素」。請記住，國土計畫屬重大行政政策，影響該轄區整體不動產市場，在估價理論上歸類為「一般因素」。 
