專技普考-不動產經紀人不動產估價概要106 年第 33 題單選題
臺灣南部有許多鹽田，其價值評估以比較法估價為原則。若無買賣實例者，下列敘述何者正確？
A得以收益法估計之
B得以成本法估計之
C得以鹽田會員制度及曬鹽費用等因素推估之
D得以附近土地價格為基礎，考慮其日照、通風、位置及形狀等差異，比較推估之正確答案
D正確答案
鹽田屬特殊用地，無買賣實例時以附近土地價格為基礎，考慮日照、通風等差異推估。
為什麼答案是 D
題幹明示以比較法為原則，無買賣實例時，應以附近土地為比較基準，再針對日照、通風、位置、形狀等個別因素調整，符合比較法精神。
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完整詳解
Pro · 無限重點 鹽田屬特殊用地，無買賣實例時以附近土地價格為基礎，考慮日照、通風等差異推估。
比較法的變形：找附近可比土地 + 調整特殊因素（日照、通風、位置、形狀）。
逐選項分析
A✕ 陷阱
收益法適用於有穩定收益的不動產，鹽田曬鹽收益不穩且難量化，且題目明示「以比較法為原則」，故非首選。
B✕
成本法用於建物或可重建之改良物估價，鹽田為土地型態，不適用成本法重建價格概念。
C✕ 陷阱
鹽田會員制度及曬鹽費用屬於營運面考量，非土地估價方法，偏離比較法精神。
D✓ 正確
題幹明示以比較法為原則，無買賣實例時，應以附近土地為比較基準，再針對日照、通風、位置、形狀等個別因素調整，符合比較法精神。
三大估價方法適用場合
| 方法 | 適用標的 | 關鍵資料 | 本題適用 |
|---|
| 比較法 | 有買賣市場之不動產 | 買賣實例 | ✅ 原則 |
| 收益法 | 收益性不動產（租賃、商辦） | 淨收益、資本化率 | ❌ |
| 成本法 | 建物、改良物 | 重建成本、折舊 | ❌ |
考生容易看到「無買賣實例」就直接跳到收益法或成本法，但題幹已定錨「以比較法為原則」，故正解應在比較法框架內變通——找附近類似土地調整，而非換方法。 
