專技普考-不動產經紀人不動產估價概要106 年第 36 題單選題
有關土地開發分析法之估價程序中，最後四個步驟順序如何？
A估算開發或建築後總銷售金額。選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率。估算各項成本及相關費用。計算土地開發分析價格
B估算各項成本及相關費用。估算開發或建築後總銷售金額。選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率。計算土地開發分析價格
C選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率。估算開發或建築後總銷售金額。估算各項成本及相關費用。計算土地開發分析價格
D估算開發或建築後總銷售金額。估算各項成本及相關費用。選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率。計算土地開發分析價格正確答案
D正確答案
土地開發分析法最後四步驟：總銷售金額→成本費用→利潤率及利率→計算價格。
為什麼答案是 D
正確。完全符合《不動產估價技術規則》規定之土地開發分析法最後四個步驟順序。
載入中…
完整詳解
Pro · 無限重點 土地開發分析法最後四步驟：總銷售金額→成本費用→利潤率及利率→計算價格。
依商業邏輯思考：先預估「總銷售額」，再計算「成本費用」，接著決定「利潤與利率」，最後得出「土地價格」。
逐選項分析
A✕
錯誤。利潤率及利率應在估算成本之後選擇，選項順序顛倒，不符合估價邏輯與法規。
B✕
錯誤。應先估算總銷售金額，再估算成本費用，選項將兩者順序顛倒，不符合規定。
C✕
錯誤。利潤率及利率不應在最前面選擇，應在確認銷售額與成本之後才能決定。
D✓ 正確
正確。完全符合《不動產估價技術規則》規定之土地開發分析法最後四個步驟順序。
土地開發分析法估價程序
| 步驟 | 內容 |
|---|
| 一 | 調查開發或建築之相關法規及環境條件 |
| 二 | 確定開發或建築之內容及期間 |
| 三 | 估算開發或建築後總銷售金額 |
| 四 | 估算各項成本及相關費用 |
| 五 | 選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率 |
| 六 | 計算土地開發分析價格 |
考生易將「估算成本」與「選擇利潤率」的順序搞混。邏輯上必須先知道「賣多少(總銷售額)」和「花多少(成本)」，才能決定「賺多少(利潤率)」，最後算出土地價格。 
