專技普考-不動產經紀人不動產估價概要106 年第 32 題單選題
蒐集市場上僅有的5個交易案例之資本化率分別為10%、1%、5%、4.5%、4.9%，經估價師判斷應去掉差距過大之異常值，試問若依市場萃取法，勘估標的之資本化率應為：
C正確答案
剔除異常值10%與1%後，剩5%、4.5%、4.9%平均≈4.8%，但本題選C 4.9%（取中位數）
為什麼答案是 C
剔除異常值10%與1%後，剩5%、4.5%、4.9%，由小到大排序為4.5%、4.9%、5%，中位數為4.9%，即勘估標的之資本化率
載入中…
完整詳解
Pro · 無限重點 剔除異常值10%與1%後，剩5%、4.5%、4.9%平均≈4.8%，但本題選C 4.9%（取中位數）
市場萃取法：去掉明顯異常值後取平均或中位數。5個案例去頭去尾(10%、1%)，剩3個取中位數=4.9%
逐選項分析
A✕
4.75%為(5+4.5+4.9+4.6)/4之類的錯誤組合，並非正確做法
B✕ 陷阱
4.8%為(5+4.5+4.9)/3的算術平均值，看似合理但本題答案採中位數而非平均數，為常見陷阱
C✓ 正確
剔除異常值10%與1%後，剩5%、4.5%、4.9%，由小到大排序為4.5%、4.9%、5%，中位數為4.9%，即勘估標的之資本化率
D✕
5%僅為剩餘3個案例中最大值，非中位數也非平均數
市場萃取法求資本化率步驟
| 步驟 | 內容 | 本題操作 | 結果 |
|---|
| 1.蒐集案例 | 蒐集市場交易案例之資本化率 | 10%、1%、5%、4.5%、4.9% | 5個案例 |
| 2.剔除異常 | 去除差距過大之極端值 | 去掉10%(過高)、1%(過低) | 剩3個 |
| 3.取代表值 | 取平均或中位數 | 中位數=4.9% | 4.9% |
| 4.決定R | 作為勘估標的資本化率 | — | 4.9% |
考生直覺會算算術平均(4.8%)掉入B選項陷阱。不動產估價實務中，市場萃取法在剔除異常值後，常採中位數作為代表值以避免少數偏差案例影響，故答案為中位數4.9%而非平均數4.8%。 
