專技普考-不動產經紀人不動產估價概要106 年第 2 題單選題
下列何種情況，可歸類於不動產估價價格種類中之正常價格？
A實價登錄經主管機關篩選之價格
B臺北市精華區標售國有土地價格
C土地徵收補償所查估之市價正確答案
D實價課稅經主管機關認定低報之價格
C正確答案
正常價格須在公開市場、合理期間、自願交易等條件下成立，土地徵收查估市價符合此定義。
為什麼答案是 C
土地徵收補償查估市價，依不動產估價技術規則以正常價格為基礎，反映公開市場、合理期間、具備專業知識買賣雙方自願交易之價格，符合正常價格定義。
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完整詳解
Pro · 無限重點 正常價格須在公開市場、合理期間、自願交易等條件下成立，土地徵收查估市價符合此定義。
關鍵字：公開市場、正常情況、合理期間。排除特殊買方、標售、低報等非典型情境。
逐選項分析
A✕ 陷阱
實價登錄原始資料可能含親友交易、急售、含裝潢等特殊情形，即使經篩選仍屬「參考價格」而非估價學理上的正常價格。
B✕ 陷阱
精華區標售常出現競標溢價、特定買方策略性出價，屬限定價格或特殊價格情境，非公開市場自由交易下的常態價格。
C✓ 正確
土地徵收補償查估市價，依不動產估價技術規則以正常價格為基礎，反映公開市場、合理期間、具備專業知識買賣雙方自願交易之價格，符合正常價格定義。
D✕
低報價格本身即為不實交易價格，連參考都不合格，更不可能是正常價格；屬異常交易情況。
不動產估價價格種類
| 種類 | 定義 | 條件 | 例子 |
|---|
| 正常價格 | 公開市場下最可能成立之價格 | 公開、合理期間、自願、具專業 | 土地徵收市價查估 |
| 限定價格 | 市場受限定下成立之價格 | 特定當事人間 | 合併相鄰土地 |
| 特定價格 | 依特定前提評估之價格 | 法令或特殊用途 | 都更權變、法拍底價 |
| 特殊價格 | 具文化、紀念價值 | 無公開市場 | 古蹟、歷史建物 |
考生易把「實價登錄」「市場實際成交價」直接等同正常價格。實價登錄是原始交易資料，含各種特殊情況；正常價格是估價學理上的理想條件價格，兩者層次不同，切勿混淆。 
