專技普考-不動產經紀人不動產估價概要104 年第 22 題單選題
下列有關土地開發分析估價程序的排列，何者正確？①計算土地開發分析價格 ②估算各項成本及相關費用 ③估算開發後總銷售金額 ④確定土地開發內容及預期開發時間 ⑤選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率 ⑥估算開發後可銷售之土地或建物面積 ⑦現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析 ⑧調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料
A⑧⑦⑥⑤④③②①
B⑦⑧④②③⑥⑤①
C⑥③②⑤⑧⑦④①
D④⑧⑦⑥③②⑤①正確答案
D正確答案
土地開發分析法程序：先定內容→查資料→勘現況→估面積→估售價→估成本→選利率→算價格。
為什麼答案是 D
正確順序：④定內容→⑧查資料→⑦勘現況→⑥估可售面積→③估總銷售額→②估成本費用→⑤選利率→①算出土地開發分析價格。完全符合估價技術規則。
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完整詳解
Pro · 無限重點 土地開發分析法程序：先定內容→查資料→勘現況→估面積→估售價→估成本→選利率→算價格。
口訣：『定→查→勘→算面積→算售價→算成本→選利率→得價格』。起點一定是④（確定開發內容），終點一定是①（計算價格）。
逐選項分析
A✕
起點錯誤。從⑧（調查成本）開始不合理，必須先④確定開發內容與時間才知道要調查什麼資料。
B✕ 陷阱
⑦⑧順序顛倒，應先⑧蒐集資料再⑦現況勘察；且②估算成本應在③估售價之後，因成本計算需參考開發後規模。
C✕
從⑥估算面積開始明顯錯誤，面積估算必須建立在④（確定開發內容）與⑦（現況勘察）之後。
D✓ 正確
正確順序：④定內容→⑧查資料→⑦勘現況→⑥估可售面積→③估總銷售額→②估成本費用→⑤選利率→①算出土地開發分析價格。完全符合估價技術規則。
土地開發分析法 8 大步驟
| 順序 | 步驟 | 內容 | 關鍵字 |
|---|
| 1 | ④ | 確定開發內容及預期開發時間 | 定方向 |
| 2 | ⑧ | 調查成本資料、蒐集市場行情 | 蒐資料 |
| 3 | ⑦ | 現況勘察、環境發展調查分析 | 勘現場 |
| 4 | ⑥ | 估算開發後可銷售面積 | 算面積 |
| 5 | ③ | 估算開發後總銷售金額 | 算售價 |
| 6 | ② | 估算各項成本及相關費用 | 算成本 |
| 7 | ⑤ | 選擇適當利潤率及資本利息綜合利率 | 選利率 |
| 8 | ① | 計算土地開發分析價格 | 得結果 |
土地開發分析最容易搞混「資料蒐集」跟「數字計算」的時間點。關鍵判斷準則是「有沒有現場資料」:必須先到基地勘察測量,才能估算可建面積;必須先蒐集市場行情,才能估算成本售價。考選部常用陷阱是把「調查資料」跟「估算成本」對調,或把「現況勘察」排在「估算面積」之後。正確流程是:定開發內容→查法規資料→勘現況→估面積→估售價→估成本→選利率→算價格,記住「看過現場才能算數字」就不會錯。 
