專技普考-不動產經紀人不動產估價概要104 年第 28 題單選題
下列那一個區域比較可能符合不動產估價技術規則中所定義與臺北市信義區的不動產具替代關係，且其價格互為影響之「同一供需圈」？
A香港上環
B上海徐家匯區
C紐約曼哈頓區
D臺北市大安區正確答案
D正確答案
同一供需圈指彼此具替代關係、價格互相影響的地理範圍，通常在同一都會區內。
為什麼答案是 D
大安區與信義區同屬臺北市核心商業住宅區，地理相鄰、客群重疊、價格連動明顯，符合同一供需圈定義。
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完整詳解
Pro · 無限重點 同一供需圈指彼此具替代關係、價格互相影響的地理範圍，通常在同一都會區內。
看到「同一供需圈」先想：地理鄰近+替代性高。跨國跨城市幾乎不可能。
逐選項分析
A✕
香港上環雖為國際金融區，但跨境且市場結構、法制、貨幣完全不同，不具替代關係。
B✕
上海徐家匯雖同為華人商業區，但屬不同國家不同市場，買方群體與價格機制互不影響。
C✕
紐約曼哈頓與信義區雖同為國際級商業區，但地理遙遠、市場獨立，不構成同一供需圈。
D✓ 正確
大安區與信義區同屬臺北市核心商業住宅區，地理相鄰、客群重疊、價格連動明顯，符合同一供需圈定義。
不動產估價三大區域概念
| 概念 | 定義 | 範圍大小 | 舉例 |
|---|
| 近鄰地區 | 勘估標的所屬、使用性質相近之地區 | 最小 | 信義計畫區內 |
| 類似地區 | 與近鄰地區特性相似之其他地區 | 中 | 大安區、中山區 |
| 同一供需圈 | 具替代關係、價格互相影響之範圍 | 最大 | 臺北都會區 |
考生易被「國際金融區」「同等級商業區」誤導，以為曼哈頓、香港上環與信義區可相互替代。但同一供需圈重點在於「買方實際會替代選擇」，跨境購屋者極少，故不構成供需圈。 
