專技普考-不動產經紀人不動產估價概要104 年第 38 題單選題
下列有關土地建築開發之直接成本及間接成本之敘述，何者正確？①直接成本係指營造或施工費 ②規劃設計費、廣告費、銷售費皆為間接成本 ③直接成本包含規劃設計費 ④間接成本不包含銷售費
B正確答案
直接成本＝營造施工費；間接成本＝規劃設計、廣告、銷售、管理、稅捐等週邊費用。
為什麼答案是 B
①正確，直接成本即營造或施工費；②正確，規劃設計費、廣告費、銷售費均為間接成本。兩者皆為不動產估價技術規則及土地開發分析法之標準定義。
載入中…
完整詳解
Pro · 無限重點 直接成本＝營造施工費；間接成本＝規劃設計、廣告、銷售、管理、稅捐等週邊費用。
記口訣：『蓋房子本身』是直接，『蓋房子以外』全是間接。
逐選項分析
A✕ 陷阱
③錯誤，規劃設計費屬間接成本而非直接成本，故含③的組合不對。
B✓ 正確
①正確，直接成本即營造或施工費；②正確，規劃設計費、廣告費、銷售費均為間接成本。兩者皆為不動產估價技術規則及土地開發分析法之標準定義。
C✕
④錯誤，間接成本『包含』銷售費，題目寫『不包含』顛倒了，故排除。
D✕ 陷阱
③④皆錯：③規劃設計費屬間接成本；④間接成本本來就包含銷售費。整組全錯。
土地開發分析法：直接成本 vs 間接成本
| 類別 | 定義 | 主要項目 | 記憶要訣 |
|---|
| 直接成本 | 實際營造施工所需費用 | 營造費、施工費、建材、工資 | 動工才會花的 |
| 間接成本 | 開發過程周邊支出 | 規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、稅捐、保險費 | 不動工也會花的 |
考選部最愛把『規劃設計費』塞進直接成本騙你，因為它聽起來跟施工有關。其實只要不是『動工挖土、砌磚、灌漿』的費用，一律歸間接成本。銷售費、廣告費更是間接成本代表，千萬別被『不包含』三字誤導。 
