專技普考-不動產經紀人不動產估價概要104 年第 7 題單選題
下列有關比較法估價時之區域分析的敘述,何者正確?
A類似地區係指同一供需圈內,近鄰地區內與勘估標的使用性質相近之地區
B同一供需圈係指比較標的與勘估標的間能成立貢獻關係,且其價格互為影響之最適範圍
C近鄰地區係指勘估標的或比較標的周圍,供相同或類似用途之不動產,形成異質性較高之地區
D區域分析是要分析判定對象不動產屬於何種地區,有何特性,其對該地區內之不動產價格形成有何影響等正確答案
D正確答案
區域分析目的在判定不動產所屬地區、特性及其對價格的影響,D 為正確定義。
為什麼答案是 D
正確描述區域分析的內涵:判定對象不動產所屬地區、該地區特性,以及特性對區內不動產價格形成的影響,符合不動產估價技術規則之規範。
載入中…
完整詳解
Pro · 無限重點 區域分析目的在判定不動產所屬地區、特性及其對價格的影響,D 為正確定義。
抓關鍵字:類似地區『不在』近鄰地區內、同一供需圈是『代替』關係、近鄰地區是『同質性高』。
逐選項分析
A✕ 陷阱
類似地區是指同一供需圈內、『近鄰地區以外』與勘估標的使用性質相近之地區,並非『近鄰地區內』。這是最常見的偷換陷阱。
B✕ 陷阱
同一供需圈是指比較標的與勘估標的間能成立『代替關係』(非貢獻關係),且價格互為影響之最適範圍。貢獻原則是另一個估價原則,勿混淆。
C✕ 陷阱
近鄰地區應為形成『同質性較高』之地區,而非異質性高。近鄰地區的核心特徵就是土地使用、環境條件相近。
D✓ 正確
正確描述區域分析的內涵:判定對象不動產所屬地區、該地區特性,以及特性對區內不動產價格形成的影響,符合不動產估價技術規則之規範。
比較法三大地區概念對照
| 概念 | 範圍 | 關鍵特徵 | 與勘估標的關係 |
|---|
| 近鄰地區 | 勘估標的周圍 | 同質性高、用途相同或類似 | 最直接影響 |
| 類似地區 | 同一供需圈內、近鄰地區『以外』 | 使用性質相近 | 可作比較案例 |
| 同一供需圈 | 最大範圍 | 價格互相影響、具代替關係 | 圈定比較標的範圍 |
比較法的三大地區(近鄰、類似、同一供需圈)各有明確範圍與功能,不能混用。近鄰地區是標的物所在區域,用來判定環境影響;類似地區強調「與標的相似但不在同一區」,用來找比較標的;同一供需圈則看「替代競爭關係」。考選部最愛考的陷阱是把類似地區的範圍塞進近鄰地區、或把同一供需圈的替代關係偷換成貢獻關係。判斷關鍵:先看地理位置(在不在同一區)、再看功能(找標的還是判環境)、最後看關係(替代還是互補),三層邏輯串對才能排除混淆選項。