專技普考-不動產經紀人民法概要107 年第 5 題單選題
甲向乙貸款新臺幣 500 萬元，以其所有之 A 地及其上之 B 屋設定抵押權給乙作擔保。試問下列何者非屬抵押權效力所及？
AB 屋抵押權設定後，甲於 B 屋上增建無獨立出入口之頂樓
BB 屋抵押權設定前，甲於 B 屋旁增建有獨立出入口之車庫
CA 地抵押權設定前，甲於 A 地栽種之果樹
DA 地扣押前，自甲於 A 地栽種果樹所分離之果實正確答案
D正確答案
抵押權效力及於從物、附加物及未分離之天然孳息，但扣押前已分離之孳息不在其內。
為什麼答案是 D
依民法第863條，抵押權之效力及於抵押物扣押後由抵押物『分離』之天然孳息。本題果實於『扣押前』即已分離，已非抵押物成分，故不在抵押權效力範圍。
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完整詳解
Pro · 無限重點 抵押權效力及於從物、附加物及未分離之天然孳息，但扣押前已分離之孳息不在其內。
口訣：『扣押前分離 = 脫離抵押』。天然孳息一旦在扣押前分離，就不是抵押物的一部分。
逐選項分析
A✕
設定後增建且無獨立出入口的頂樓，屬於B屋的附加物且不具獨立性，依民法第862條第3項，抵押權效力及之。
B✕ 陷阱
設定前增建的車庫雖有獨立出入口（具獨立性），但為抵押物之從物，依民法第862條第1項，抵押權效力及於從物。設定前更無疑問。
C✕
果樹為土地之定著物或成分，屬A地之一部分，抵押權效力當然及於其上之果樹（未分離前為土地成分）。
D✓ 正確
依民法第863條，抵押權之效力及於抵押物扣押後由抵押物『分離』之天然孳息。本題果實於『扣押前』即已分離，已非抵押物成分，故不在抵押權效力範圍。
抵押權效力所及範圍（民法 862、863、864）
| 標的 | 時點 | 是否及於 | 依據 |
|---|
| 從物/從權利 | 設定前後皆可 | ✅ 及於 | §862 I |
| 非獨立附加物 | 設定後增建 | ✅ 及於 | §862 III |
| 獨立附加物 | 設定後增建 | ❌ 僅及拍賣價金 | §862 III但書 |
| 天然孳息 | 扣押後分離 | ✅ 及於 | §863 |
| 天然孳息 | 扣押前已分離 | ❌ 不及於 | §863反面 |
| 法定孳息 | 扣押後 | ✅ 及於 | §864 |
考生最易栽在『扣押前 vs 扣押後』的時點判斷。民法§863的關鍵是『扣押後分離』才受抵押權拘束；扣押前分離的果實已成獨立動產，抵押權人無從追及。B選項的『設定前』則是另一陷阱——設定前的從物仍屬抵押效力所及。 
