專技普考-不動產經紀人民法概要105 年第 12 題單選題
依現行民法規定，有關違反法定要式規定之法律行為效力，下列何者應為無效？
A會員已交付首期會款，但未訂立會單
B不動產買賣之債權契約，未經書面公證
C不動產租賃契約期限約定2年，且未以書面簽訂
D人事保證契約未以書面簽訂正確答案
D正確答案
法定要式未遵守原則上無效，人事保證依民法第756條之1第2項須以書面為之，未書面者無效。
為什麼答案是 D
民法第756條之1第2項明定人事保證『應以書面為之』，屬法定要式行為，未以書面訂立者，依民法第73條規定無效。
載入中…
完整詳解
Pro · 無限重點 法定要式未遵守原則上無效，人事保證依民法第756條之1第2項須以書面為之，未書面者無效。
記口訣：「結婚、兩願離婚、人事保證、終身定期金」要式違反＝無效；不動產買賣、租賃逾1年未書面＝另有規定不一定無效。
逐選項分析
A✕
合會依民法第709條之3應訂立會單，但同條規定已交付首期會款者，雖未訂會單仍視為成立，屬例外有效。
B✕ 陷阱
不動產買賣之『債權契約』不以書面或公證為必要，只有『物權移轉行為』才須書面（民法第758條）。考生易與物權行為混淆。
C✕ 陷阱
民法第422條規定不動產租賃期限逾1年未以字據訂立者，視為『不定期租賃』，並非無效，仍發生租賃效力。
D✓ 正確
民法第756條之1第2項明定人事保證『應以書面為之』，屬法定要式行為，未以書面訂立者，依民法第73條規定無效。
違反法定要式之效力比較
| 行為類型 | 要式要求 | 違反效力 | 法條 |
|---|
| 合會未訂會單 | 書面會單 | 已交首期會款→仍成立 | §709-3 |
| 不動產買賣債權契約 | 無要式要求 | 有效 | §153 |
| 不動產租賃逾1年 | 字據 | 視為不定期租賃 | §422 |
| 人事保證 | 書面 | 無效 | §756-1 |
本題四個選項都是「違反要式」，但只有人事保證真的「無效」。其他三個法律都特別規定了「替代效果」（視為不定期、仍成立等）。考選部最愛考這種「要式違反≠一律無效」的細節。 
