專技普考-不動產經紀人民法概要105 年第 27 題單選題
有關抵押權之實行，下列敘述何者正確？
A土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣，對於建築物之價金，無優先受清償之權正確答案
B以建築物設定抵押權者，於法院拍賣抵押物時，其抵押物存在所必要之權利得讓與者，應併付拍賣。但抵押權人對於該權利賣得之價金，有優先受清償之權
C設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬一人所有，而僅以土地為抵押者，於抵押物拍賣時，得聲請併付拍賣，就土地賣得之價金，有優先受清償之權
D設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租法院須逕以判決定之
A正確答案
抵押權實行時，若「設定後」才建屋可併付拍賣但對房屋價金無優先受償權；若「設定時」已有房屋則成立法定地上權，地租須先協議後判決。
為什麼答案是 A
正確。依民法第877條第1項，土地設定抵押後才蓋的房子，為避免拆屋還地影響經濟價值，可聲請併付拍賣，但因房屋非抵押物，故對房屋價金無優先受償權。
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完整詳解
Pro · 無限重點 抵押權實行時，若「設定後」才建屋可併付拍賣但對房屋價金無優先受償權；若「設定時」已有房屋則成立法定地上權，地租須先協議後判決。
秒解關鍵：區分建屋時間點。「設定後建屋」選併付拍賣且無優先受償權（A對）；「設定時已有屋」選法定地上權，且地租應「先協議後判決」（C、D錯）。
逐選項分析
A✓ 正確
正確。依民法第877條第1項，土地設定抵押後才蓋的房子，為避免拆屋還地影響經濟價值，可聲請併付拍賣，但因房屋非抵押物，故對房屋價金無優先受償權。
B✕ 陷阱
錯誤。依民法第877-1條，建築物抵押權實行時，其存在必要之權利（如地上權、租賃權）應併付拍賣，但抵押權人對該權利賣得價金「無」優先受清償之權。
C✕ 陷阱
錯誤。依民法第876條第1項，設定抵押時土地與房屋同屬一人，僅以土地抵押，拍賣時會「視為已有地上權之設定（法定地上權）」，而非併付拍賣。
D✕ 陷阱
錯誤。依民法第876條，法定地上權的地租、期間及範圍，應先由「當事人協議定之」，不能協議時，才「得聲請法院以判決定之」，不能逕由法院判決。
併付拍賣 vs 法定地上權
| 制度名稱 | 建屋時間點 | 處理方式 | 法條依據 |
|---|
| 併付拍賣 | 設定抵押權「後」才建屋 | 土地與房屋一併拍賣，但房屋價金無優先受償權 | 民法第877條 |
| 法定地上權 | 設定抵押權「時」已有房屋 | 視為設定地上權，地租先協議後判決 | 民法第876條 |
| 權利併付拍賣 | 以建築物設定抵押權 | 存在必要之權利併付拍賣，無優先受償權 | 民法第877-1條 |
考生常混淆「設定時已有屋」與「設定後才建屋」的法律效果。前者適用法定地上權，後者適用併付拍賣。此外，法定地上權的地租必須「先協議」，協議不成才「由法院判決」，選項D直接跳過協議程序是國考常見陷阱。 
