專技普考-不動產經紀人土地法與土地相關稅法概要104 年第 5 題單選題
不動產優先購買權,有債權效力與物權效力之分,下列何者屬債權效力之優先購買權?
A土地法第34條之1規定共有人之優先購買權正確答案
B土地法第104條規定承租人等之優先購買權
C土地法第107條規定耕地承租人之優先購買權
D耕地三七五減租條例第15條規定耕地承租人之優先購買權
A正確答案
土地法第34條之1共有人優先購買權僅具債權效力;第104、107條及三七五減租條例第15條具物權效力。
為什麼答案是 A
土地法第34條之1第4項共有人優先承購權,僅具債權效力,若違反僅能主張損害賠償,不得對抗第三人。
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完整詳解
Pro · 無限重點 土地法第34條之1共有人優先購買權僅具債權效力;第104、107條及三七五減租條例第15條具物權效力。
看到「不得對抗」就是物權效力!土法34-1共有人優先承購權無此規定,故為債權效力,秒選A。
逐選項分析
A✓ 正確
土地法第34條之1第4項共有人優先承購權,僅具債權效力,若違反僅能主張損害賠償,不得對抗第三人。
B✕
土地法第104條第2項明文規定「其契約不得對抗優先購買權人」,因此具有物權效力。
C✕
土地法第107條耕地承租人優先承買權,依法準用第104條第2項規定,同樣具有物權效力。
D✕
耕地三七五減租條例第15條第3項明文規定「其契約不得對抗承租人」,因此具有物權效力。
優先購買權效力比較表
| 法規依據 | 權利主體 | 效力性質 | 能否對抗第三人 |
|---|
| 土地法第34-1條 | 他共有人 | 債權效力 | 否 (僅能求償) |
| 土地法第104條 | 地上權人/承租人等 | 物權效力 | 是 (不得對抗) |
| 土地法第107條 | 耕地承租人 | 物權效力 | 是 (準用104條) |
| 耕地三七五減租條例第15條 | 耕地承租人 | 物權效力 | 是 (不得對抗) |
考生極易將所有優先購買權皆誤認為物權效力。請務必牢記「土地法第34條之1共有人優先承購權」是常考的債權效力例外,出題率極高!