專技普考-不動產經紀人民法概要108 年第 16 題單選題
就下列甲、乙間之法律關係，何者為非經登記不生效力的情形？
A甲、乙間締結買賣甲之不動產的契約時
B乙繼承被繼承人甲之不動產時
C甲以其土地供乙設定不動產役權時正確答案
D甲將其有抵押權擔保之債權讓與予乙時
C正確答案
物權變動採登記生效（民法758），但繼承、強制執行等例外採登記對抗；債權行為與債權讓與都不需登記即生效。
為什麼答案是 C
設定不動產役權屬「因法律行為」而生的物權變動，依民法第758條，非經登記不生效力，且應以書面為之。這就是本題正解。
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完整詳解
Pro · 無限重點 物權變動採登記生效（民法758），但繼承、強制執行等例外採登記對抗；債權行為與債權讓與都不需登記即生效。
題目問「非經登記不生效」=物權行為且非繼承類。A是債權行為、B是繼承（登記前已取得）、D是債權讓與，只有C設定不動產役權屬物權設定行為。
逐選項分析
A✕ 陷阱
買賣契約僅是債權行為，雙方合意即生效，不需登記。要移轉不動產所有權才需要登記，但題目只問「締結買賣契約」階段。
B✕ 陷阱
繼承屬民法第759條「非因法律行為」取得不動產物權，於繼承開始時即當然取得，登記僅為處分時的要件，非生效要件。
C✓ 正確
設定不動產役權屬「因法律行為」而生的物權變動，依民法第758條，非經登記不生效力，且應以書面為之。這就是本題正解。
D✕ 陷阱
債權讓與為準物權行為，讓與合意即生效；抵押權雖為從權利隨同移轉，依民法第295條為法定移轉，不以登記為生效要件（但處分時仍需登記）。
不動產物權變動 vs 登記
| 類型 | 依據 | 登記效力 | 舉例 |
|---|
| 法律行為 | 民法758 | 生效要件 | 買賣移轉、設定地上權/役權/抵押權 |
| 非法律行為 | 民法759 | 處分要件 | 繼承、強制執行、法院判決、徵收 |
| 債權行為 | 契約法 | 不需登記 | 買賣契約、租賃契約 |
| 債權讓與 | 民法294+295 | 不需登記 | 含從權利(抵押權)隨同移轉 |
最容易誤選B繼承！考生常誤以為不動產繼承一定要登記才算數。其實繼承一開始就取得所有權（民法759），只是要「再處分」時才需先登記。另A選項「買賣契約」也常被誤認需登記，但契約本身是債權行為不需登記。 
