專技普考-不動產經紀人不動產估價概要110 年第 6 題單選題
有一 500 坪建地可興建大樓出售，預期新大樓之總銷售金額為 10 億元，若營建施工費為 3 億元、管理銷售費用等間接成本為 9 千萬元、要求的利潤率為 18%、資本綜合利率為 5%。請問該建地每坪價格約為多少？
A100.5 萬元
B83.4 萬元正確答案
C65.8 萬元
D41.7 萬元
B正確答案
土地殘餘法：將總銷售金額依資本綜合利率與要求利潤率還原為期初總成本，再扣除營建施工費與間接成本，求得土地總價，每坪約83.4萬元。
為什麼答案是 B
83.4萬元：正確。以土地殘餘法，將總銷售金額依資本綜合利率與要求利潤率還原為期初總成本，再扣除營建費與間接成本，得出土地總價約4.17億，除以500坪約83.4萬/坪。
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完整詳解
Pro · 無限重點 土地殘餘法：將總銷售金額依資本綜合利率與要求利潤率還原為期初總成本，再扣除營建施工費與間接成本，求得土地總價，每坪約83.4萬元。
1. 總銷售金額 = 10億元。
2. 依資本綜合利率與要求利潤率還原期初總成本：10 ÷ (1+5%) ÷ (1+18%) ≈ 8.071億元。
3. 扣除營建施工費3億元及間接成本0.9億元：8.071 - 3.9 = 4.171億元。
4. 每坪價格 = 4.171億元 ÷ 500坪 ≈ 83.4萬元 → 選(B)。
逐選項分析
A✕
100.5萬元：未扣除利潤或重複計算，高估土地價值。
B✓ 正確
83.4萬元：正確。以土地殘餘法，將總銷售金額依資本綜合利率與要求利潤率還原為期初總成本，再扣除營建費與間接成本，得出土地總價約4.17億，除以500坪約83.4萬/坪。
C✕
65.8萬元：可能因利率或利潤率之還原、扣除順序錯誤，低估土地價值。
D✕
41.7萬元：可能漏算或重複扣除某項成本，結果偏低。
注意利潤率以「總售價」為基礎,且最後須以資本綜合利率還原為期初土地現值,勿漏除(1+r)。 
